Sudah lama kami bersuara menentang ‘rahsia terbuka’ pemaju perumahan menaikkan harga rumah (harga buatan) dan kemudiannya menawarkan rebat bagi mengimbangi bayaran pendahuluan 10 peratus, secara tidak langsung memberikan pembeli 100 peratus pembiayaan akhir. Seawal 2013 lagi, Bank Negara Malaysia (BNM) mengeluarkan arahan agar semua bank menawarkan pembiayaan akhir maksimum 90 peratus berdasarkan harga bersih hartanah selepas ditolak semua diskaun dan rebat ditawarkan pemaju.
Namun begitu, pemaju terus mengiklankan secara terbuka mengenai kewujudan rebat tersebut. Hanya sejak kebelakangan ini terdapat rungutan daripada Persatuan Pemaju Harta Tanah dan Perumahan (REHDA) bahawa pembeli rumah tidak diberi pembiayaan penuh, bermakna selama ini kebanyakan bank hanya menutup mata berkenaan isu rebat tersebut.
KESAN HARGA NAIK
Walaupun perbuatan menaikkan harga rumah dan kemudiannya menawarkan rebat sehingga 10 peratus dikatakan dapat membantu rakyat membeli rumah idaman mereka, perbuatan tersebut mendatangkan lebih banyak keburukan berbanding kebaikan dalam jangka masa panjang.
Sebagai contoh, sebuah rumah dinilai RM450,000. Sekiranya pemaju ingin menawarkan rebat 10 peratus, harga jualan dinaikkan kepada RM500,000 termasuk rebat 10 peratus berjumlah RM50,000. Oleh itu, pembeli rumah mendapat pinjaman penuh berjumlah RM450,000. Beberapa kesan negatif rebat karut ini termasuk:
Kos lebih tinggi kepada pembeli kerana sesetengah kos, contohnya duti setem bagi pindah milik hartanah dan perjanjian pinjaman adalah berdasarkan peratusan berkanun di atas harga atau nilai hartanah atau pinjaman. Lebih tinggi harga/nilai hartanah atau jumlah pinjaman harta, lebih tinggilah duti setem tersebut.
Kenaikan buatan sebanyak RM50,000 mengakibatkan lebihan duti setem pindah milik sebanyak RM1,000 dan perjanjian pinjaman sebanyak RM250. (Nota: Pakej ekonomi Penjana meluluskan pengecualian duti setem pada tahun ini terhadap hartanah kediaman bernilai RM500,000 ke bawah).
Bayaran faedah yang lebih tinggi kerana pembeli rumah membuat amaun pinjaman lebih tinggi. Dalam contoh diberikan, jumlah bayaran bagi pinjaman berjumlah RM450,000 jika dibandingkan dengan pinjaman sebanyak RM405,000 (RM450,000 x 90%) bagi tempoh masa pinjaman tipikal 30 tahun adalah RM83,000 lebih tinggi.
Menaikkan harga rumah yang telah siap dan bakal dilancarkan. Harga hartanah yang telah siap, iaitu hartanah sekunder adalah berkait dengan harga hartanah yang baru dilancarkan, iaitu dikenali sebagai hartanah primer.
Sekiranya harga hartanah primer naik, pemilik hartanah sekunder juga akan menaikkan harga jualan mereka. Ini akan turut menaikkan harga hartanah yang dilancarkan pada masa hadapan dan kitaran ganas ini berterusan. Ini adalah salah satu sebab kenapa harga hartanah terus melambung di luar jangkauan rakyat biasa.
Menggalakkan spekulasi kerana pembeli rumah hanya perlu membayar kos sampingan untuk membeli hartanah dan membayar sedikit faedah semasa pembinaan. Setelah siap, pembeli akan cepat-cepat menjual hartanah tersebut bagi mendapatkan keuntungan segera. Kaedah yang dikenali sebagai flipping ini digunakan secara meluas oleh kelab pelabur dan mereka yang inginkan keuntungan pantas.
Penyelewengan terhadap nilai hartanah kerana harga yang diisytiharkan kepada kerajaan, iaitu Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) ialah harga buatan dan bukannya harga sebenar. Justeru, apabila penilaian dibuat, maklumat palsu yang diberi akan mempengaruhi penemuan harga dan menjuruskan penilaian ke arah lebih tinggi. Perbuatan ini menyukarkan penemuan harga sebenar.
Kadang-kadang kami hairan, bagaimana pemaju membuat penyesuaian akaun terhadap harga jual beli berbanding ‘harga sebenar’ kerana mereka telah mengisytiharkan kepada bank bahawa harga jual beli adalah harga sebenar. Pada masa sama, kami juga ingin tahu bagaimana pandangan juruaudit dan Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) dalam hal ini?
Kami mengakui salah satu isu paling mencabar dalam pembelian rumah ialah mendapatkan deposit 10 peratus. Bagi mengatasi masalah ini, kami memohon pembeli rumah pertama diberikan 100 peratus pembiayaan akhir bagi membeli rumah mampu milik berharga RM300,000 ke bawah. Sebenarnya terdapat pelbagai skim bantuan oleh kerajaan bagi membantu pembeli rumah pertama, terutama kelompok B40 dan M40 bagi mendapatkan 100 peratus pembiayaan akhir selagi mana memenuhi terma dan syarat.
Pembelian rumah merupakan pembelian terbesar oleh seorang rakyat biasa sepanjang hayatnya. Oleh itu, penting bagi bakal pembeli menyimpan wang mencukupi untuk membayar deposit 10 peratus seterusnya mampu membuat bayaran bulanan pinjaman di samping mengekalkan taraf hidup memuaskan. Bakal pembeli rumah juga harus mempertimbangkan perubahan gaya hidup yang mungkin ditempuh. Contohnya, pertambahan bilangan anak atau ibu bapa yang semakin uzur sebelum membuat komitmen pembelian rumah.
Kami amat berharap bank komersial mengambil langkah-langkah perlu bagi memastikan amaun pembiayaan akhir adalah mencerminkan nilai sebenar hartanah dan mengaplikasikan praktis pembiayaan yang bertanggungjawab. Kami juga menyeru BNM supaya memastikan semua bank mematuhi garis panduan iaitu pembiayaan akhir adalah berdasarkan jumlah bersih selepas diskaun dan rebat kerana sesetengah bank masih lagi menutup mata dalam perkara ini.
JUALAN PKP
Wabak Covid-19 dijangka mendatangkan akibat yang buruk terhadap sektor hartanah dan pemaju perumahan akan menawarkan ‘rebat hebat’ bagi menarik pembeli rumah, sehingga dilaporkan ada pemaju yang menawarkan cabutan bertuah berupa sebuah kereta Proton.
Justeru, tindakan yang tegas adalah perlu pada ketika ini atau industri perbankan bakal menanggung pinjaman perumahan yang tidak mencerminkan nilai sebenar hartanah terbabit.
Datuk Chang Kim Loong ialah Setiausaha Agung Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA).
