Satu kes pertikaian mengenai tanah kerajaan di Negeri Sembilan baru-baru ini mengundang persoalan, apakah sistem Torrens yang mula dilaksanakan pada kurun ke-19 di Australia dan kini menjadi prinsip asas Kanun Tanah Negara (KTN) 1965 masih relevan dan mampu memenuhi aspirasi dan harapan rakyat pada masa depan?
Mengikut fakta kes itu, pada 1988, sebuah syarikat perladangan mendapat pajakan tanah kerajaan selama 30 tahun untuk menjalankan projek tanaman kelapa sawit. Berasaskan tempoh ini, pajakan tanah rizab Melayu seluas 200 hektar di Mukim Gemas, Tampin itu hendaklah berakhir pada 2018.
Pada 2014 (empat tahun sebelum tempoh pajakan berakhir), syarikat memohon tempoh dilanjutkan, tetapi ditolak tanpa sebarang alasan. Dari sudut undang-undang, apabila pajakan itu berakhir, status syarikat berubah menjadi setinggan atau penceroboh kecuali ia boleh membuktikan ia dibenarkan untuk terus menduduki tanah itu.
TERKILAN
Pada 1 Jun lalu, Pejabat Tanah dan Daerah Gemas mengeluarkan notis rasmi meminta syarikat mengosongkan tanah. Terkilan dengan notis itu, syarikat mendapatkan khidmat peguam untuk memfailkan satu permohonan bagi mendapatkan kebenaran mahkamah untuk melakukan semakan kehakiman terhadap notis tersebut.
Pada 22 September lalu, Mahkamah Tinggi Seremban membenarkan permohonan syarikat selepas berpendapat, kes pemohon bukanlah satu permohonan yang remeh dan ia wajar dihujahkan dengan lebih mendalam.
Peguam syarikat memberitahu wartawan bahawa susulan keputusan mahkamah itu, pihaknya akan memfailkan permohonan semakan dalam masa terdekat.
Kesan baik daripada keputusan ini, syarikat tidak boleh diusir keluar sehinggalah mahkamah membuat keputusannya apabila prosiding semakan kehakiman selesai.
DAFTAR
Mengikut prinsip utama sistem Torrens, daftar adalah segala-galanya. Dalam bahasa mudah, seorang itu dikatakan pemilik tanah apabila namanya dicatat atau disebutkan sebagai pemilik dalam daftar (suratan hak milik tanah itu) yang disimpan di pejabat tanah berkaitan.
Andainya hak milik tanah orang itu jenis kekal (freehold), maka dia menjadi pemiliknya sampai bila-bila, tanpa penghujung. Sebaliknya hak milk tanah itu jenis bertempoh (leasehold) misalnya 30, 60 atau 99 tahun, haknya berakhir apabila tempoh itu tamat, yang mana selepas itu tanah yang didudukinya selama ini kembali kepada pihak berkuasa negeri (PBN).
Di bawah KTN, tiada kewajipan bagi PBN membaharui pajakan 30 tahun itu kepada 30 tahun lagi, atau pajakan 99 tahun itu menjadi pajakan 99 tahun yang baru. Andainya seorang itu menduduki tanah kerajaan berasaskan lesen pendudukan sementara (TOL) sahaja, kedudukannya lebih teruk lagi. Di bawah KTN, tanah TOL kekal sebagai tanah kerajaan.
Walaupun seseorang menduduki tanah TOL berpuluh tahun, tanah itu akhirnya tetap kembali kepada PBN. Seorang pemegang TOL tidak ada keutamaan (priority) atau jaminan (guarantee) yang akhirnya dia akan menjadi pemilik tanah itu kerana PBN ada hak mutlak pada bila-bila masa menamatkan TOL dan memberi milik tanah kerajaan itu kepada orang lain. Inilah yang berlaku dalam kes Teh Bee lwn. Kerajaan Negeri Sembilan [1977] 2 MLJ 6.
Apakah status seseorang selepas tempoh pajakannya atau TOL tamat dan tidak disambung atau dibaharui? Di bawah KTN, statusnya adalah sebagai setinggan (squatter) atau penceroboh (trespasser). Menceroboh tanah kerajaan adalah satu kesalahan di bawah Seksyen 425 dan boleh dihukum. Jika sabit kesalahan, denda hingga RM500,000 atau penjara sehingga lima tahun, atau kedua-duanya sekali.
Dalam kes Sidek & 461 Orang Lain lwn. Kerajaan Negeri Perak [1982] 1 MLJ 313, Hakim Raja Azlan Shah (pada ketika itu) memutuskan bahawa setinggan tidak ada hak di sisi undang-undang dan ekuiti. Maka tidak hairanlah ada pihak yang mensifatkan setinggan sebagai anak tiri yang sentiasa disisihkan.
BUDI BICARA
Di bawah KTN, setiap PBN ada budi bicara mutlak untuk memberi milik atau tidak memberi milik tanah kerajaan kepada sesiapa sahaja. Dalam kes Chong Wooi Leong & 29 Orang Lain lwn. Lebbey Sdn. Bhd. (1998) 3 AMR 2053, rakyat pelbagai kaum telah membangunkan sebuah perkampungan dekat Ampang untuk sekian lamanya dengan harapan mereka akan akhirnya diberi milik tanah di situ. Selama mereka tinggal di situ, kerajaan negeri telah membina surau, jalan raya dan memberi bekalan air dan elektrik. Setiap kali pilihan raya dijalankan, penduduk telah mengundi parti kerajaan. Malangnya bagi mereka, tanah perkampungan itu akhirnya telah diberi milik kepada sebuah syarikat pemaju, menjadikan penduduk asal sebagai setinggan.
PELUPUSAN
Selain budi bicara memberi milik atau tidak memberi milik tanah kepada rakyat, PBN juga ada budi bicara mutlak untuk memberi atau tidak memberi pajakan tanah kerajaan. Andainya pajakan itu tamat tempoh, PBN ada budi bicara untuk menyambung (membaharui) tempoh itu selepas ia tamat ataupun sebaliknya.
Mengikut pengamal undang-undang, walaupun Artikel 17 Universal Declaration of Human Rights 1948 (Deklarasi Hak Manusia Sejagat) menyatakan setiap orang berhak memiliki harta (right to own property), tidak ada peruntukan dalam mana-mana deklarasi, instrumen, triti, konvensyen atau undang-undang antarabangsa yang mewajibkan suatu negara memberi milik tanah kepada rakyatnya.
Isu pelupusan (disposal) atau pemberian milik (alienation) tanah kerajaan oleh PBN terserah kepada budi bicara negara berkenaan mengikut dasar dan undang-undang sendiri, tertakluk kepada larangan melakukan apa-apa diskriminasi terhadap mana-mana kelompok warganegaranya.
Kita sudah ada undang-undang tanah untuk sekian lamanya (mulai akhir kurun ke-19 hinggalah sekarang), tetapi kita belum lagi ada satu Dasar Tanah Negara. Saya terlibat dalam satu pasukan pakar mengkaji isu ini suatu ketika dulu tetapi malangnya hingga kini tiada berita mengenai hasil kajian itu.
DATUK Dr. Salleh Buang ialah bekas Peguam Persekutuan di Jabatan Peguam Negara dan bekas Profesor Tamu di Universiti Teknologi Malaysia.
