PENGECUALIAN duti setem bagi pembelian rumah pertama dijangka mendorong pemaju menyusun semula strategi harga dan pakej jualan, khususnya bagi projek yang berada sedikit melepasi ambang kelayakan insentif kerajaan.
Pemaju yang menawarkan rumah pada harga sekitar RM510,000 hingga RM530,000 misalnya dijangka lebih cenderung memberikan diskaun atau rebat bagi menurunkan harga bersih ke paras RM500,000 supaya pembeli layak menikmati pengecualian sepenuhnya.
Penolong Profesor, Jabatan Pengurusan Bangunan dan Harta, Sr Dr. Mohd Arif Mat Hassan berkata, insentif itu bukan sahaja mengubah struktur kos transaksi pembelian rumah, malah dijangka mempengaruhi corak persaingan dalam pasaran perumahan.
“Pemaju akan menjadi lebih strategik dalam menetapkan harga terutama bagi projek yang berada berhampiran had kelayakan pengecualian.
“Bagi projek bernilai RM510,000 hingga RM530,000, pemaju cenderung memberikan rebat atau diskaun terus untuk menurunkan harga bersih ke paras RM500,000 supaya pembeli layak mendapat pengecualian 100 peratus.
“Bagi rumah dalam lingkungan RM500,001 hingga RM750,000 pula, pemaju boleh menawarkan kempen dengan menanggung baki duti setem yang tidak diliputi kerajaan,” katanya kepada Utusan Malaysia.
Beliau yang juga Pengerusi Amalan Profesional (Penilaian dan Aset Tidak Ketara), Institusi Juruukur Diraja Malaysia (RISM) berkata, perubahan itu turut menyebabkan promosi berasaskan penyerapan duti setem semakin kurang relevan.
“Sebelum ini, tawaran seperti duti setem percuma digunakan sebagai antara tarikan jualan oleh sesetengah pemaju, namun pengecualian kerajaan menyebabkan insentif tersebut tidak lagi menjadi faktor pembeza utama bagi pembeli yang layak.
“Keadaan ini akan mengalihkan persaingan kepada nilai keseluruhan yang ditawarkan sesuatu projek termasuk kualiti pembinaan, lokasi, kos penyelenggaraan dan kemudahan komuniti.
“Memandangkan insentif cukai dinikmati di seluruh pasaran, ia bukan lagi faktor pembeza utama. Persaingan akan beralih kepada kualiti pembinaan, lokasi, kos penyelenggaraan dan kemudahan komuniti,” ujarnya.
Beliau berkata, pemaju juga dijangka menyusun semula bajet pemasaran yang sebelum ini digunakan untuk menyerap kos transaksi kepada pakej nilai tambah.
Menurutnya, antaranya termasuk menawarkan kediaman lengkap dengan kabinet dapur, penghawa dingin, hud dan dapur, sistem rumah pintar atau baucar pengubahsuaian.
“Selain itu, pemaju boleh menawarkan pengecualian yuran penyelenggaraan bagi tempoh tertentu atau bekerjasama dengan institusi kewangan untuk menyediakan struktur bayaran lebih fleksibel sepanjang tempoh pembinaan.
“Pengecualian duti setem juga boleh mengurangkan kos promosi bagi pemaju yang sebelum ini sememangnya memperuntukkan bajet untuk menanggung duti berkenaan.
“Pengurangan perbelanjaan tersebut memberi lebih fleksibiliti kepada pemaju untuk menyusun strategi jualan mengikut keadaan permintaan dan kedudukan sesuatu projek.
“Bagaimanapun, bagi projek di kawasan strategik dengan permintaan yang sedia kukuh, pemaju mungkin memilih untuk mengekalkan harga dan pakej sedia ada bagi mengekalkan margin keuntungan,” jelasnya.
Mengulas kesannya terhadap permintaan, beliau berkata, pengecualian duti setem mampu menjadi pemacu pasaran dalam jangka pendek dan sederhana terutama kerana ia mengurangkan jumlah tunai yang perlu disediakan pada peringkat awal pembelian.
Menurutnya, bagi rumah berharga RM500,000, penjimatan duti setem boleh mencecah RM11,250, sekali gus memberi ruang kewangan lebih besar kepada pembeli rumah pertama.
“Kesan itu dijangka lebih ketara bagi segmen rumah berharga antara RM300,000 hingga RM500,000 yang merupakan antara lingkungan harga utama bagi pembeli rumah pertama, selain manfaat yang diperluaskan bagi rumah sehingga RM750,000.
“Namun, pengecualian duti setem sahaja tidak mencukupi untuk menyelesaikan isu kemampuan memiliki rumah kerana ia tidak mengurangkan komitmen ansuran pinjaman bulanan.
“Pembeli masih tertakluk kepada kelayakan pembiayaan termasuk penilaian kredit dan nisbah khidmat hutang (DSR) yang ditetapkan institusi kewangan.
“Justeru, keberkesanan insentif tersebut dalam merangsang jualan turut bergantung kepada kewujudan bekalan rumah pada harga bersesuaian di lokasi yang mempunyai permintaan sebenar,” katanya. – UTUSAN
