PENGURUS bangunan profesional perlu mempunyai gabungan kompetensi teknikal, perundangan, kewangan, tadbir urus dan pengurusan manusia, selain disokong oleh integriti serta akauntabiliti yang tinggi.
Dari perspektif Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981 (Akta 242), Seksyen 22I(2) menetapkan skop amalan pengurusan harta yang merangkumi antara lain penyediaan belanjawan dan rekod kewangan, pemantauan perbelanjaan, nasihat berkaitan insurans, peningkatan dan pembangunan aset serta pengurusan dan penyelenggaraan bangunan dan kemudahan.
Ini menunjukkan pengurusan harta bukan sekadar kerja operasi harian, sebaliknya memerlukan seseorang yang mempunyai pengetahuan profesional dan mampu membuat keputusan yang memberi kesan kepada aset, kewangan serta kepentingan pemilik.
Ahli Jawatankuasa PM, Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Harta (LPEPH), PMgr. Rozaini Nizar berkata, Seksyen 22J turut menetapkan sekatan terhadap amalan pengurusan harta oleh pihak yang tidak berdaftar dan tidak mempunyai kuasa menjalankan amalan, tertakluk kepada pengecualian yang diperuntukkan oleh Akta 242.
Katanya, pengurus bangunan yang profesional mesti mempunyai tiga perkara utama iaitu kecekapan, integriti dan akauntabiliti.
“Kompetensi pengurus bangunan hari ini perlu berkembang daripada pengurusan operasi bangunan kepada pengurusan strategik harta dan aset.
“Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), tanggungjawab Badan Pengurusan Bersama (JMB) dan Perbadanan Pengurusan (MC) sendiri sangat luas.
“Sebagai contoh, Seksyen 21 Akta 757 menetapkan tanggungjawab JMB termasuk memastikan bangunan dan harta bersama disenggara dengan baik, mengurus caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas, insurans, pematuhan arahan pihak berkuasa, rekod pemilik, audit akaun serta penguatkuasaan undang-undang kecil,” katanya kepada Utusan Malaysia.
Beliau berkata, bagi MC pula, tanggungjawab tersebut digariskan di bawah Seksyen 59 Akta 757, manakala Seksyen 59(2) turut membolehkan MC mendapatkan khidmat seseorang atau ejen untuk menjalankan kerja penyelenggaraan dan pengurusan harta bersama.
“Oleh itu, pengurus bangunan masa kini perlu mempunyai kemahiran dalam pengurusan kewangan, pengurusan kontrak dan perolehan serta sistem bangunan.
“Ia turut merangkumi penyelenggaraan pencegahan, pengurusan risiko, keselamatan dan kesihatan pekerjaan, keselamatan kebakaran, kelestarian, alam sekitar, sosial dan tadbir urus (ESG), teknologi, pengurusan data serta penyelesaian pertikaian.
“Perkembangan ini juga selari dengan Malaysian Property Management Standards (MPMS), Edisi Ketiga 2026, yang memperkukuh penekanan terhadap profesionalisme, etika, pengurusan strata, kelestarian serta pengurusan bangunan dan penyelenggaraan,” ujarnya.
Beliau berkata, antara kelemahan yang paling biasa ialah pengurusan yang terlalu reaktif iaitu hanya bertindak selepas berlaku kerosakan, aduan atau konflik, sedangkan, pengurusan profesional sepatutnya bersifat pencegahan, terancang dan proaktif.
“Antara kelemahan lain ialah dokumentasi yang lemah, kawalan terhadap kontraktor yang tidak mencukupi, kelemahan dalam proses perolehan, pemantauan penyelenggaraan yang tidak sistematik, kelemahan kawalan kewangan serta komunikasi yang kurang berkesan dengan JMB, MC dan pemilik.
“Saya juga melihat isu ketidakpadanan antara tanggungjawab dengan kompetensi sebagai perkara yang perlu diberi perhatian.
“Bangunan yang mempunyai sistem yang kompleks dan nilai aset yang besar tidak sepatutnya diuruskan hanya berdasarkan pengalaman operasi tanpa kompetensi profesional yang mencukupi,” katanya.
Mengulas lanjut, beliau berkata, JMB atau MC tidak sepatutnya memilih pengurus hanya berdasarkan yuran pengurusan yang paling rendah.
“Mereka perlu menilai sekurang-kurangnya lima perkara iaitu kelayakan, pendaftaran dan kuasa menjalankan amalan profesional, pengalaman mengurus bangunan mengikut jenis, saiz dan tahap kompleksiti serta kompetensi pasukan dalam aspek teknikal.
“Ia turut merangkumi kewangan, perundangan, keselamatan dan khidmat pelanggan, sistem kerja, tatacara operasi standard, petunjuk prestasi utama, pelaporan, perolehan dan tadbir urus serta rekod prestasi, integriti dan keupayaan menyelesaikan masalah.
“JMB mempunyai kuasa untuk mendapatkan khidmat seseorang atau ejen bagi menjalankan kerja penyelenggaraan,” katanya. – UTUSAN
