KEDIAMAN berstrata yang kini menjadi pilihan utama rakyat Malaysia berdepan ancaman serius sekiranya aspek pengurusan bangunan tidak dilaksanakan secara efisien, sekali gus memberi kesan langsung kepada nilai hartanah dan kualiti hidup penghuni.
Dengan hampir tiga juta unit kediaman strata di seluruh negara, tekanan terhadap sistem pengurusan sedia ada semakin ketara, apatah lagi apabila pertumbuhan pembangunan tidak diimbangi dengan kapasiti pengurusan yang mencukupi.
Pengurusan yang tidak efisien boleh menimbulkan pelbagai masalah termasuk salah laku, kewangan tidak terurus, penyelenggaraan tergendala dan akhirnya menjejaskan nilai hartanah serta kualiti hidup penghuni.
Pengasas Komuniti Perjuang Hartanah, Ahyat Ishak berkata, jumlah syarikat pengurusan bangunan yang terhad berbanding unit strata yang pesat berkembang menyebabkan risiko pengurusan tidak teratur meningkat.
Menurutnya, ini termasuk kelewatan membaik pulih fasiliti, ketidakpatuhan undang-undang keselamatan serta pengurusan yuran penyelenggaraan yang lemah.
“Ini bukan sekadar isu bilangan firma, tetapi gabungan kapasiti, kualiti pengurusan dan tahap kesedaran pemilik.
“Isu ini juga bukan semata-mata melibatkan bilangan firma pengurusan, sebaliknya berkait rapat dengan kualiti tadbir urus Jabatan Pengurusan Bersama (JMB), Badan Pengurusan (MC), termasuk ketelusan kewangan, keupayaan membuat keputusan serta tahap penglibatan pemilik,” katanya kepada Utusan Malaysia.
Pada tahun lalu, terdapat kira-kira 2.91 juta unit kediaman strata merangkumi lebih 26,334 skim di seluruh negara, namun jumlah firma pengurusan berlesen di bawah Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta Malaysia (BOVAEP) dianggarkan sekitar 594 sahaja.
Menurutnya, angka firma berlesen itu hanyalah berdasarkan anggaran kapasiti firma dalam menguruskan bangunan strata.
“Namun, realiti di pasaran ketika ini menunjukkan situasi yang berbeza apabila banyak firma bersaing sengit setiap kali tender pengurusan bangunan dibuka.
“Secara purata, setiap firma perlu menguruskan puluhan skim strata, sekali gus menimbulkan persoalan terhadap kapasiti dan keupayaan memastikan pengurusan cekap serta profesional,” jelasnya.
Ahyat berkata, pengurusan tidak efisien memberi kesan besar apabila penduduk hilang keyakinan hingga enggan membayar caj penyelenggaraan, sekali gus meningkatkan tunggakan.
“Penyelenggaraan turut terabai seperti lif tidak dibaiki, sistem elektrik tidak disenggara dan aspek keselamatan diabaikan sehingga kualiti bangunan merosot.
“Pada masa sama, kelemahan pengurusan meningkatkan risiko keselamatan serta pertikaian undang-undang, selain mencetuskan konflik antara penduduk dan pihak pengurusan apabila ketelusan kewangan dipersoalkan,” ujarnya.
Beliau berkata, cabaran itu menjadi lebih ketara di kebanyakan perumahan mampu milik, di mana isu disiplin penghuni sering timbul seperti pengurusan sampah, tempat letak kereta, pengubahsuaian tanpa kawalan dan penyalahgunaan fasiliti.
“Sudah tentu tidak semua pembangunan strata menghadapi masalah, terutama projek premium dengan pengurusan profesional, namun cabaran ini lebih ketara dalam segmen pasaran sederhana dan mampu milik.
“Walaupun syarikat pengurusan terbaik dilantik, jika penghuni tidak menghormati keselamatan dan fasiliti yang disediakan, pengurusan tetap sukar dijalankan.
“Inilah realiti yang perlu difahami dan ditangani bagi membina masyarakat yang lebih teratur dalam sistem kediaman bertingkat,” jelasnya.
Mengulas lanjut, Ahyat berkata, Malaysia sebenarnya sudah mempunyai rangka kerja undang-undang yang baik melalui Akta Pengurusan Strata, namun cabaran sebenar terletak pada penguatkuasaan dan pemantauan di lapangan.
“Saya tidak melihat ini sebagai isu satu pihak sahaja, sebaliknya melibatkan keseluruhan sistem termasuk aspek tadbir urus, penguatkuasaan serta sikap pemilik.
“Jika perkara ini tidak diurus dengan baik, kita bukan sekadar berdepan isu bangunan, malah berisiko mengalami ‘kemerosotan bandar secara menegak’ atau vertical decay,” ujarnya.
Tambahnya, implikasi kelemahan pengurusan bukan sahaja menjejaskan penduduk, malah turut memberi kesan kepada nilai hartanah apabila reputasi projek mudah tercalar, khususnya dalam era media sosial.
“Dalam jangka panjang, keadaan ini boleh mencetuskan masalah sosial,” katanya. – UTUSAN
