KEPUTUSAN Bank Negara Malaysia (BNM) mengekalkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) pada mesyuarat Jawatankuasa Dasar Monetari (MPC) kali keempat baru-baru ini melegakan banyak pihak.
Namun, sampai bilakah kadar tersebut akan dikekalkan? Ini kerana, majoriti penganalisis ekonomi dan firma penyelidikan menjangkakan OPR akan tetap dinaikkan sekali lagi dalam tahun ini atau tahun hadapan.
Apa yg pasti, menurut mereka, OPR akan naik dalam usaha BNM mengawal inflasi yang kesannya boleh memberi kesan buruk kepada ekonomi secara menyeluruh.
Justeru, apa pula kesan kenaikan OPR kepada pasaran hartanah? Ini kerana, apabila OPR naik, ia akan turut turut mendorong kenaikan harga hartanah, yang turut dipengaruhi oleh kenaikan kos-kos lain seperti bahan binaan dan kos buruh.
Mungkinkah akan berlaku gelembung hartanah sekiranya kenaikan OPR terlalu tinggi, sehingga menyebabkan pembeli tidak mampu lagi membeli hartanah kategori tertentu?
Berkongsi dengan RINGGIT, Pengurus Besar MTD Properties, Daniel Yap berkata, kadar OPR yang tinggi cenderung merungkai aktiviti pembiayaan kerana kos pinjaman menjadi lebih tinggi seterusnya merosakkan permintaan dalam pasaran hartanah.
Ujarnya, ini kerana pembeli mungkin menghadapi kesukaran untuk mendapatkan pembiayaan yang berpatutan.
“Tidak dinafikan, kenaikan OPR sedikit sebanyak telah menjejaskan prestasi jualan MTD Properties.
“Kos pinjaman bank dan bayaran pinjaman bulanan pasti lebih tinggi kerana kenaikan OPR, jadi ada sesetengah pembeli mengalami kesukaran kerana disebabkan bayaran pinjaman bulanan melebihi bajet and kemampuan mereka, pinjaman bank tidak dapat diluluskan atau ditarik balik oleh peminjam sendiri,” katanya ketika dihubungi.
Jelas Daniel, sekiranya OPR dinaikkan sekali lagi tahun ini, ia akan mengakibatkan kekurangan daya beli terhadap pasaran hartanah kerana orang ramai akan mengelak untuk membayar ansuran bulanan yang lebih tinggi.
“Kenaikan OPR juga boleh mengurangkan minat pembeli untuk melabur dalam hartanah, terutamanya bagi mereka yang mengandalkan pembiayaan untuk membeli hartanah, sekali gus menyebabkan penurunan jualan dan transaksi hartanah.
“Jika permintaan dalam pasaran hartanah menurun akibat kenaikan OPR, terutamanya jika penurunan tersebut melampaui penurunan dalam penawaran hartanah, ini boleh menyebabkan penurunan harga hartanah secara keseluruhan.
“Pembeli mungkin menunggu untuk membeli hartanah dengan harapan harga akan turun lebih lanjut, dan ini boleh mengakibatkan kejatuhan nilai hartanah,” katanya.
Justeru, beliau menegaskan, kerajaan boleh campur tangan bagi membantu pasaran hartanah merangkumi langkah-langkah seperti mengenakan cukai hartanah yang lebih tinggi, menguatkuasakan had pembiayaan atau mengenakan sekatan dan peraturan dalam pembangunan hartanah.
“Tujuannya adalah untuk mengurangkan spekulasi hartanah dan mengawal peningkatan harga yang berlebihan.
“Selain itu, kerajaan juga perlu mempertimbangkan kesan jangka panjang daripada campur tangan dalam pasaran hartanah, termasuk kesannya terhadap ekonomi secara keseluruhan,” ujarnya.
Namun, ujar beliau, campur tangan kerajaan dalam mengawal harga hartanah juga boleh mempunyai kesan yang tidak diingini kerana terlalu banyak sekatan dan peraturan boleh menghalang pembangunan hartanah yang diperlukan, dan ini mungkin menyebabkan kekurangan dalam bekalan hartanah.
Sementara itu, penganalisis ekonomi Unikl Business School, Prof. Madya Aimi Zulhazmi Abdul Rashid berkata, pinjaman bank bagi hartanah sama ada kediaman ataupun komersial biasanya berdasarkan kadar faedah yang diapungkan dan bukannya pada kadar tetap.
“Justeru, sebarang kenaikan OPR secara langsung mempengaruhi pasaran hartanah, iaitu mengurangkan permintaan belian tetapi juga menunjukkan pembelian hartanah yang sebenar iaitu mereka yang mahu membelinya untuk kediaman dan perniagaan sendiri.
“Selain itu, kepada mereka yang melabur dalam pasaran hartanah pula tidak mengembangkan portfolio mereka kerana kos pinjaman bank meningkat. Jadi, kenaikan OPR semasa turut membuat perbezaan antara kedua jenis pembeli hartanah.
“Mungkin apabila OPR kembali stabil selepas kenaikan yang berkala itu, menyebabkan kadar sewaan hartanah akan menemui titik equilibrium yang baharu antara permintaan dan bekalan,” katanya.
Tambah beliau, dalam situasi semasa dengan jangkaan kenaikan OPR sehingga 3.25 peratus dari kadar semasa 3.0 peratus, hanya mereka yang betul-betul berminat dan berkemampuan akan membeli hartanah.
“Itulah permintaan yang sebenar dan bukannya spekulator, yang mungkin mengelakkan risiko kenaikan OPR dalam masa terdekat,” ujarnya.
Dalam pada itu, pakar hartanah, Ahyat Ishak berkata, kenaikan OPR sememangnya akan memberi kesan kepada sentimen pembeli yang sudah sedia ada tertekan sekarang ini.
“Orang ramai akan rasa semakin sukar untuk membeli hartanah kerana rupa-rupanya baru mereka sedari kemampuan membeli rumah itu bukannya bergantung kepada harga rumah, tetapi bergantung kepada OPR.
“Ini kerana, apabila OPR lebih tinggi, harga rumah yang sebelumnya dirasakan mengikut kemampuan mereka, tiba-tiba dirasakan terlalu mahal apabila bayaran bulanan bertambah,” ujarnya. – UTUSAN
