PETALING JAYA: Sektor amanah pelaburan hartanah (REIT) menawarkan tempat perlindungan di tengah-tengah iklim ekonomi yang tidak menentu berikutan profil pendapatannya yang stabil, dengan pergantungan terhad pada sewa berasaskan perolehan, kata CIMB Securities Sdn. Bhd.
Penganalisisnya, Lim Yue Jia berkata, dianggarkan hanya 10 hingga 16 peratus sahaja sewa bergantung kepada perolehan.
Katanya, potensi pemotongan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 25 mata asas pada tahun ini boleh meningkatkan pendapatan seunit (EPU) dan pengagihan seunit (DPU) untuk REIT di bawah liputannya sehingga 0.3 peratus melalui pengurangan kos pinjaman.
Tambahnya, penyewa berkemungkinan mempunyai kesan yang minimum oleh tarif timbal balik.
“OPR yang lebih rendah juga dijangka memacu pelabur ke arah alternatif yang lebih tinggi seperti REIT apabila sebaran hasil pengedaran semakin meluas,” katanya dalam nota penyelidikan.
Yue Jia berkata, berikutan keputusan Amerika Syarikat (AS) untuk melaksanakan tarif timbal balik, pihaknya telah menyemak semula prospek OPR dan mengunjurkan pemotongan 25 mata asas seawal Julai 2025, menurunkan kepada 2.75 peratus daripada 3.00 peratus pada masa ini.
Jelasnya, jika direalisasikan, ini akan menandakan pemotongan kadar pertama sejak Jul 2020 dan perkembangan ini positif untuk REIT kerana ia akan mengurangkan kos pinjaman.
“Untuk REIT di bawah liputan kami, perbelanjaan pembiayaan menyumbang purata 42 peratus daripada jumlah kos, menjadikannya sangat sensitif terhadap pergerakan kadar faedah.
“Kami menganggarkan bahawa setiap pemotongan 25 mata asas dalam OPR akan meningkatkan pendapatan sesaham (EPS) dan DPU untuk sektor tersebut sehingga 0.3 mata peratusan pada tahun kewangan 2026.
“Ini akan meningkatkan hasil DPU sektor kepada 5.8 peratus dan meluaskan hasil pengedaran sepanjang 10 tahun Sekuriti Kerajaan Malaysia (MGS) sebanyak 0.2 masa peratus,” ujarnya.
Beliau berkata, antara REIT di bawah liputannya, Al-Aqar Healthcare REIT (Al-Aqar) mendapat manfaat paling banyak daripada pemotongan kadar, memandangkan pendedahan 100 peratus kepada pinjaman kadar terapung dan tahap penggearan yang agak tinggi sebanyak 41 peratus.
“Kami menganggarkan bahawa pemotongan kadar 25 mata asas boleh meningkatkan pendapatan tahun kewangan 2026 sebanyak kira-kira 3.1 peratus, berpotensi meningkatkan hasil pengagihannya kepada 6.3 peratus daripada 6.1 peratus.
“Sunway REIT dan Axis REIT, masing-masing dengan 45 peratus dan 47 peratus pendedahan kepada hutang kadar terapung juga dijangka mendapat manfaat, walaupun pada tahap yang lebih rendah,” jelasnya.
Menurutnya, pemotongan kadar 25 mata asas yang serupa boleh membawa kepada anggaran peningkatan pendapatan tahun kewangan 2026 sebanyak 1.4 peratus untuk Sunway REIT dan 0.9 peratus untuk Axis REIT.
“Sebaliknya, IGB REIT sebahagian besarnya dilindungi daripada turun naik kadar faedah, kerana semua pinjamannya ditetapkan pada kadar 4.5 peratus.
“Sama dengan Sentral REIT, walaupun mempunyai tahap penggearan tertinggi dalam kalangan syarikat di bawah liputan kami, kesan pemotongan kadar ke atas pendapatan tahun kewangan 2026 adalah terhad kepada 0.5 peratus, disebabkan pendedahan 76 peratus kepada pembiayaan kadar tetap,” jelasnya.
Beliau berkata, firm mengekalkan pendirian ‘neutral’ pada sektor REIT, dengan utama adalah Axis REIT dan Sunway REIT, disokong oleh kenaikan harga saham yang menarik sebanyak 10 peratus hingga 16 peratus dan pengagihan hasil antara 5.4 peratus dan 5.8 peratus.
“Risiko kemerosotan utama kepada sektor ini termasuk potensi pengenaan cukai perkhidmatan yang lebih tinggi ke atas penyewa, kadar penghunian yang lebih sederhana dan pengembalian sewa yang lebih lemah daripada jangkaan,” tambahnya. – UTUSAN
