RANG Undang-Undang (RUU) Pembaharuan Semula Bandar (PSB) yang telah ditangguhkan pembacaan kali keduanya di Parlimen baru-baru ini telah banyak mencetuskan perdebatan, kegusaran dan penentangan sama ada secara maya dan sebaliknya serta tunjuk perasaan secara aman oleh pihak-pihak yang menentang dan yang menyokong RUU ini.
Maka, persoalan yang timbul sekarang adalah wajarkah RUU ini diteruskan juga walaupun terdapat kelompongan di dalamnya yang akan memberikan implikasi yang tidak mungkin dapat diselesaikan atau diselesaikan dengan cepat dan mudah sekiranya perkara yang tidak diingini berlaku.
Sekiranya diteliti, RUU ini tidak mempunyai sebarang langkah-langkah spesifik untuk melindungi hak dan kepentingan tuan tanah, tuan rumah dan tuan bangunan.
Kepentingan yang akan dibela juga bukan hanya untuk kepentingan tuan tanah, tuan rumah dan tuan bangunan tetapi merangkumi pemaju, pelikuidasi dan lain-lain pihak ketiga selain dari tuan tanah, tuan rumah dan tuan bangunan.
Pihak berkuasa negeri (PBN) dan pihak berkuasa tempatan (PBT) dikatakan memainkan peranan utama melalui penyediaan rancangan pemajuan seperti Rancangan Struktur Negeri dan Rancangan Tempatan dengan mengenal pasti serta memasukkan kawasan berpotensi pembaharuan semula bandar dalam rancangan pemajuan – pelaksanaan mengikut peruntukan Bahagian III Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 [Akta 172] dan Bahagian III Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 [Akta 267].
Peruntukan-peruntukan ini tidak dinyatakan seperti yang diuar-uarkan. RUU ini hanya menyatakan bahawa apa-apa rancangan pembaharuan semula bandar boleh dimulakan oleh pihak kerajaan sama ada persekutuan atau negeri dan mana-mana orang yang berkepentingan.
RUU ini bagaimanapun digubalkan dengan satu cara yang memusatkan kuasa untuk merancang, memilih kawasan rancangan serta pemilihan pemaju yang akan menjalankan kerja-kerja pembaharuan dan pembangunan kepada satu entiti iaitu Pihak Berkuasa Persekutuan secara spesifiknya menteri yang bertanggungjawab ke atas pelaksanaan RUU ini.
Dengan rangka undang-undang sedia ada, sememangnya pihak berkuasa negeri dan tempatan mempunyai kuasa untuk memulakan apa-apa rancangan pembangunan bandar dan luar bandar menurut Akta Perancang Bandar dan Desa 1976 [Akta 172] dan Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 [Akta 267].
Sebarang inisiatif penyegaraan semula atau pembaharuan juga boleh dilaksanakan dengan rangka undang-undang sedia ada menerusi Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757], Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 [Akta 133], Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam (UBBL) 1984, Kanun Tanah Negara, Akta Hakmilik Strata 1985 [Akta 318], antara lainnya tanpa RUU ini.
Dalam soal pengambilan tanah pula, undang-undang sedia ada adalah Akta Pengambilan Tanah 1960 [Akta 486] yang merupakan satu-satunya undang-undang yang boleh mengatasi hak pemilikan hartanah yang termaktub di dalam Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan dan Seksyen 340 Kanun Tanah Negara sekiranya niat pengambilan hanya berpusat kepada kepentingan awam dan bukannya untuk memberi keuntungan kepada pihak ketiga mengatasi hak dan kepentingan pemilik asal hartanah.
Sekiranya RUU ini menarik proses dan prosedur dalam Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 [Akta 172] dan Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 [Akta 267], adakah ini bermakna kedua-dua akta ini tidak boleh berfungsi dengan sendirinya? Adakah kedua-dua akta ini hanya boleh dilaksanakan dengan undang-undang baharu yang diuar-uarkan iaitu RUU ini walaupun kedua-dua akta ini telah wujud bertahun lamanya dan telahpun dilaksanakan oleh pihak-pihak berkuasa yang berkenaan bertahun lamanya juga?
Sekiranya RUU ini tidak dapat menghasilkan proses dan prosedur tersendiri dan hanya boleh berdiri di atas proses dan prosedur undang-undang sedia ada sama ada dengan menyatakan di dalam badan utama akta atau di dalam regulasi, maka apa keperluan RUU ini?
Undang-undang sedia ada, yang telah wujud bertahun, telahpun memperincikan peruntukan dari segi objektif pembangunan dan pengambilan, prosedur yang wajib diikuti serta hak-hak pemilik asal hartanah yang wajib dilindungi.
Adakah benar undang-undang sedia ada yang mana telah wujud bertahun lamanya, tidak pernah dan tidak boleh memberikan solusi-solusi untuk menaik-taraf bangunan daif dan usang, membetulkan bangunan yang disahkan oleh pihak Jabatan Kerja Raya sebagai tidak selamat atau menaik taraf kehidupan penghuni dan pemilik hartanah yang disahkan sebagai tidak selamat, daif dan usang tersebut?
PBT juga dikatakan akan mengadakan sesi pendengaran bantahan bagi meneliti dan mempertimbang maklum balas diterima daripada pemilik hartanah.
Sesi libat urus diadakan bersama semua pemegang taruh selain pemilik hartanah, dengan merujuk kepada Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 untuk bangunan tidak selamat.
Perkara ini yang telah dimaktubkan dalam RUU ini tidak dinyatakan dengan jelas sebenarnya dan hanya wujud menerusi kenyataan akhbar yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa.
Peruntukan yang telah digubal ke dalam RUU ini hanyalah berkenaan ambang persetujuan yang juga berpaksikan kepada umur sesebuah bangunan.
Penyerahan hak milik pemilikan hartanah keseluruhannya kepada pihak pemaju dan ini bermakna indefeasibility title pemilik tersebut di bawah seksyen 340 Kanun Tanah Negara telah terhapus dan sekiranya pemaju muflis, melarikan diri, projek terbengkalai dan sebagainya, maka apakah perlindungan yang dijamin untuk pemilik-pemilik tersebut?
Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118] tidak terpakai kerana ini bukan merupakan satu jual beli unit rumah daripada pemaju.
Sekiranya proses pemeriksaan visual terperinci yang perlu dijalankan adalah menurut prosedur dalam Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 [Akta 133], maka apa perlunya RUU ini yang dengan jelasnya langsung tidak boleh berdiri dengan sendiri tanpa bertongkatkan kepada undang-undang sedia ada?
Persoalan yang perlu jawapan yang jitu adalah sama ada RUU ini boleh mengambil prosedur-prosedur dari akta-akta yang sedia ada tanpa memastikan bahawa objektif kewujudan RUU ini selaras dengan objektif undang-undang sedia ada terutamanya apabila undang-undang sedia ada berlandaskan Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan dan seksyen 340 Kanun Tanah Negara apabila merujuk kepada sebarang penyentuhan pemilikan hartanah persendirian.
Pembangunan dan pembaharuan adalah perkara-perkara yang diinginkan oleh semua orang sekiranya ia dilaksanakan dengan niat ikhlas untuk benar-benar menaik taraf kehidupan rakyat.
Namun, apa yang dikhuatiri oleh kita adalah RUU ini sebenarnya hanya akan melindungi kepentingan kewangan pihak yang akan meraih keuntungan yang terbesar dan tidak ada seorang pun yang akan membela nasib kita sebagai pemilik hartanah sekiranya perkara yang tidak diingini berlaku. – UTUSAN
PENULIS ialah peguambela dan peguamcara yang pernah bekerja di pihak kerajaan.
