Senario 1: Abdul Rahim memasuki alam pekerjaan sebaik sahaja menamatkan pengajian di universiti, tiga tahun lalu. Dia berhasrat membeli sebuah apartmen di Subang Jaya menggunakan duit simpanannya. Namun, Abdul Rahim tiada pengetahuan tentang pembangunan berstrata. Dia tidak tahu banyak perkara mengenai proses jual-beli dan perkhidmatan profesional seorang peguam.
Peguam yang dilantiknya menguruskan transaksi sub-sale sehingga Abdul Rahim mendapat milikan kosong dan kunci harta tanah daripada penjual.
Selepas berpindah ke apartmen itu bersama keluarganya, dia menerima penyata caj perkhidmatan daripada badan pengurusan bersama (JMB) menyatakan terdapat tunggakan bayaran daripada pemilik sebelumnya berjumlah RM5,280 di mana si penjual ingkar membayarnya termasuk caruman wang perjelas sebelum ini.
Abdul Rahim meminta bantuan peguamnya tetapi diberitahu yang dia perlu menjalankan litigasi dan menyaman pemilik terdahulu bagi mendapatkan bayaran balik. Peguam terbabit perlu mengenakan bayaran berasingan bagi prosiding mahkamah tersebut. Kos proses perundangan itu dianggarkan RM5,000. Abdul Rahim cukup kecewa sakit hati kerana menjadi mangsa peguam yang terlepas pandang perkara tersebut.
Senario 2: Satu perjanjian jual beli (S&P) telah disediakan oleh sebuah firma guaman dalam sebuah transaksi sub-sale bagi pihak Sally Tan. Salah satu klausa menyatakan: Semua bayaran tertunggak mesti ditanggung oleh penjual sebelum siap transaksi pembelian. Pemilik petak telah mendapatkan bahagian bayarannya daripada baki harga jualan (setelah penebusan daripada bank) dan berhijrah ke luar negara. Sally kemudiannya menanggung amaun tertunggak sebanyak RM7,830 terdiri daripada caj perkhidmatan, caruman kumpulan wang perjelas, insurans dan cukai tanah.
JMB membuat tuntutan ke atas Sally di Tribunal Pengurusan Strata bagi menuntut ‘hutang’ seperti mana dalam akaun. Dengan berat hati, Sally memilih untuk membayar tunggakan tersebut (secara ansuran) bagi mengelak masalah perundangan.
Pengajaran daripada kedua-dua kes di atas adalah kekurangan pengalaman dan kelemahan sesetengah peguam yang menjalankan transaksi jual dan beli dalam harta tanah strata kediaman dan komersial.
Adalah satu tanggungjawab bagi peguam untuk memastikan semua caj tertunggak, iaitu hutang ke atas unit petak oleh pemilik kepada JMB, perbadanan pengurusan (MC) atau perbadanan pengurusan subsidiari (subsidiary MC), kesemuanya dikenali sebagai badan-badan pengurusan dibayar sepenuhnya sebelum transaksi disiapkan bagi memastikan pembeli tidak dibebani oleh kesilapan terlepas pandang ‘hutang lampau’.
Dalam kes Brightvite Sdn. Bhd. lwn. Pantai Towers Management Corporation & satu lagi, (2019) 2 CLJ 439, Mahkamah Rayuan membuat satu keputusan penting terhadap tindakan tuntutan terhadap pemunya baharu mengenai caj pengurusan dan tunggakan lain yang terkumpul sebelum pindah milik/pemindahakkan (conveyancing).
Dalam kes tersebut, hakim dalam membicarakan Seksyen 45 Akta Hakmilik Strata 1985 (peruntukan serupa juga didapati dalam Seksyen 60, 61 dan 68 Akta Pengurusan Strata, 2013 (APS) memutuskan bahawa hutang dapat dituntut daripada dua pihak, iaitu pemunya asal atau pengganti dalam hakmilik pemunya asal yakni pemilik baharu.
Namun, seksyen tersebut secara jelas merujuk kepada hutang yang sama, iaitu hutang kepada jumlah tertunggak sebagai fi pengurusan. Dalam erti kata lain, hutang yang sama boleh dituntut daripada pemunya asal atau pengganti dalam hakmilik pemunya asal apabila dia menjadi pemilik baharu, tetapi hutang pemilik pertama tidak boleh dipindahkan kepada pemilik baharu.
Hutang pemilik sebelumnya tidak boleh dibahagi atau dipindahkan kepada pemilik baharu.
Adalah penting bagi merujuk kepada Seksyen 73 APS. Peruntukan yang diguna pakai mulai 1 Jun 2015 membolehkan peguam pemindahakkan bagi memohon sijil bagi pihak pemilik atau bakal pembeli unit tersebut dengan bayaran tidak melebihi RM50.
Badan-badan pengurusan perlu mengeluarkan kepada orang tersebut satu ‘sijil’ yang memperakukan jumlah tertunggak daripada pemilik unit.
Ia juga menyatakan masa dan cara pembayaran jumlah tersebut dan hal-hal lain. Sijil ini memberikan bukti konklusif terhadap jumlah hutang tertunggak bagi sesuatu unit.
Pengeluaran sijil ini oleh badan-badan pengurusan adalah bagi memastikan semua tunggakan dibayar sepenuhnya. Ia juga membolehkan bakal pembeli untuk mengetahui apakah jumlah hutang, sekiranya ada, yang tertunggak kepada badan-badan pengurusan dan untuk memutuskan sekiranya dia mendapat tawaran yang adil daripada pembelian tersebut. Dan sekiranya terdapat sebarang hutang tertunggak, dia boleh merundingkan satu kuantum lain untuk dipertimbangkan semasa proses perundingan dan sebelum memuktamadkan harga beli.
Ini boleh dirujuk kepada Borang 19 Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 (PPS) – Peraturan 19.
Bayaran tertunggak yang boleh dituntut semula daripada pembeli
Matlamat Seksyen 73 ialah untuk membolehkan bakal pembeli memastikan bayaran tertunggak berkaitan sesebuah petak sebelum pindahmilik/pemindahakkan untuk mengelak sebarang kejadian tidak diingini di mana bakal pembeli terpaksa menanggung jumlah tertunggak pemilik sebelumnya.
Tujuan seksyen ini adalah untuk memastikan badan-badan pengurusan dapat mengutip jumlah tertunggak agar pemilik-pemilik unit lain tidak dipaksa memberi subsidi ke atas hutang tertunggak.
Ini akan menyusahkan pemilik-pemilik unit yang lain.
Oleh itu, peguam perlulah memastikan pelangsaian segala hutang kepada badan-badan pengurusan sebelum pindah milik dijadikan satu syarat dalam kontrak jual dan beli dan jumlah tersebut dikira berdasarkan syer unit.
Pengganti dalam hakmilik atau pemunya mungkin tidak dapat mengelak kewajipan membayar caruman
Sebelum kes Brightvite Sdn. Bhd. tadi, Mahkamah Tinggi dalam Perbadanan Pengurusan Sri Wangsaria lwn. Yeap Swee Oo @ Yeap Guan Cheng (2009) MLJU 1461 telah membuat keputusan yang sama.
Pembeli-pembeli seterusnya enggan membayar tunggakan caj penyenggaraan bagi tempoh sebelum penyerahan milikan kosong, menafikan segala liabiliti bagi tunggakan tersebut.
Hakim memutuskan bahawa Seksyen 45(5) Akta Hakmilik Strata 1985 (AHMS) membenarkan amaun tersebut dituntut daripada pemunya, atau sesiapa yang mungkin tidak lagi menjadi seorang pemunya sepertimana takrifan.
Walaupun Seksyen 45 AHMS ini telah dihapuskan (antara peruntukan-peruntukan lain) dan telah dipindahkan ke APS yang baharu, prinsip undang-undang yang terbentuk di dalam kes-kes Brightvite Sdn. Bhd. dan Perbadanan Pengurusan Sri Wangsaria terus diguna pakai. Kami berpendapat, peruntukan ini menunjukkan niat badan perundangan iaitu tidak sekali-kali pemunya asal atau pengganti dalam hakmilik atau pemunya dapat mengelak kewajipan membayar caruman yakni hutang.
Adalah penting bagi peguam pembeli untuk membuat permintaan bertulis di bawah Seksyen 73 APS untuk bertanya jumlah caj dan caruman kepada kumpulan wang perjelas yang perlu dibayar, tempoh serta cara pembayaran dan sebarang caruman yang terhutang oleh penjual atau sebarang jumlah tunggakan di bawah APS.
Sekiranya peguam pembeli gagal atau cuai dalam berbuat demikian, pembeli dan/atau peguamnya tidak boleh mendakwa kemudiannya bahawa mereka tidak menyedari kewujudan hutang tersebut akibat kelalaian mereka.
Proses litigasi dapt dielakkan sekiranya pihak yang diberi kepercayaan telah membuat sepertimana kehendak APS ke atas mereka. Undang-undang jelas memperuntukkan liabiliti pembeli yang bakal berdaftar sebagai pemunya dan pengganti dalam hakmilik. Adalah menjadi satu kewajipan kepada pembeli, sebagai bakal pembeli untuk berhati-hati dalam menurut kehendak APS dan peraturannya jika mereka memilih untuk tinggal di harta tanah strata.
Terdapat Seksyen 31 yang sepadan dalam APS yang berkaitan dengan isu serupa bertajuk Hak pemunya petak atau bakal pembeli bagi pembangunan yang masih berada di bawah status tempoh pengurusan pemaju atau JMB, di mana hakmilik strata individu masih belum dikeluarkan. Borang yang diperlukan adalah Borang 10 Peraturan Pengurusan Strata – Peraturan 19.
Hubungan perundangan tiga lapis
Seseorang yang membeli unit di dalam pembangunan strata akan mempunyai hubungan tiga lapis. Pertama, dia adalah pemilik perseorangan bagi unitnya. Kedua, dia adalah pemilik bersama dengan pemilik-pemilik lain ke atas harta bersama dan tanah pembangunan strata tersebut. Dan ketiga, dia secara automatik adalah seorang ahli badan pemilik (badan pengurusan) yang bertanggungjawab di atas penyenggaraan dan pengurusan pembangunan tersebut. Keseimbangan hanya boleh dicapai sekiranya skim strata tersebut diuruskan dengan sewajarnya, harta bersama dan segala kemudahan disenggarakan secara mencukupi dan kerap. Penyenggaraan yang betul, pengurusan yang berkesan dan seterusnya kejayaan skim strata tersebut akan bergantung kepada bayaran masuk yang tetap ke dalam tabung bersama. Ini termasuklah juga hutang-hutang yang disebutkan tadi.
DATUK Chang Kim Loong ialah Setiausaha Agung Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA).
