SEWAKTU membentangkan Belanjawan 2021 pada Jumaat lalu, Menteri Kewangan menyatakan, kerajaan akan bekerjasama dengan institusi kewangan terpilih untuk menyediakan skim Rent To Own (RTO) sehingga 2022 membabitkan 5,000 unit Perumahan 1Malaysia (PR1MA) dengan nilai keseluruhan lebih RM1 bilion dikhaskan bagi pembeli rumah pertama.
Pada Oktober 2019, sewaktu pembentangan Belanjawan 2020, kerajaan juga menyatakan akan melaksanakan skim RTO bagi membantu golongan kurang berkemampuan. Mengikut skim itu, mereka yang masih belum memiliki rumah boleh menyewa selama lima tahun (atau 10 tahun mengikut pilihan mereka) dan selepas itu membeli rumah tersebut pada harga dipersetujui dalam perjanjian sewaan.
Selain 5,000 unit PR1MA disebutkan oleh Menteri Kewangan pada Jumaat lalu, ada juga rumah dibina pemaju swasta yang boleh dibeli menerusi skim RTO. Antara pemaju swasta ini termasuklah Ecoworld, IOI Properties, SP Setia, Mah Sing Group, Sime Darby, Gamuda dan UEM Sunrise.
Selain itu, sebuah bank tempatan telah lama menawarkan program #HouzKEY bagi membantu rakyat membeli rumah menerusi skim RTO daripada pemaju perumahan di Lembah Kelang, Johor Bahru dan Pulau Pinang.
Warga Malaysia boleh juga menyertai skim RTO di bawah program Smart Sewa (Rumah Selangorku). Di bawah skim ini, tempoh sewanya adalah antara dua hingga lima tahun, manakala 30 peratus jumlah sewa bulanan boleh digunakan sebagai deposit sekiranya penyewa membeli rumah tersebut.
RTO adalah skim pembelian rumah menerusi dua fasa iaitu pertama, menyewa untuk satu tempoh ditetapkan dan (kedua) selepas itu atas pilihan penyewa, membeli kediaman tersebut.
MANGSA
Kanun Tanah Negara 1965 membezakan antara “sewaan” (tenancy) dengan “pajakan” (lease). Sewaan adalah bagi tempoh tiga tahun ke bawah manakala pajakan melebihi tiga tahun. Sewaan boleh dibuat secara lisan atau tulisan dan tidak perlu didaftarkan tetapi wajar dibuat endorsan di Pejabat Tanah. Pajakan hendaklah menggunakan Borang 15A dan didaftarkan di Pejabat Tanah.
Andainya pajakan itu tidak didaftarkan, ia berkuat kuasa sebagai pajakan ekuiti (equitable lease).
Disebabkan pada masa ini kita belum lagi ada satu akta khas mengenai skim RTO, juga belum ada satu bentuk perjanjian sewaan atau pajakan yang standard seperti perjanjian jual beli di Jadual G dan H Peraturan 1989 (bagi penjualan rumah oleh pemaju berlesen kepada pembeli), maka terserahlah kepada budi bicara pihak-pihak berkenaan (pemaju dan penyewa/pemajak) menentukan kandungan perjanjian RTO mereka.
Saya tidak ada maklumat sama ada kerajaan berhasrat mengeluarkan apa-apa garis panduan mengenai skim RTO untuk memastikan tidak ada mana-mana pihak akan menjadi mangsa atau dianiaya di bawah terma dan syarat berat sebelah yang hanya menguntungkan pemaju (pemajak/penjual).
Setiap perjanjian sewaan atau pajakan mengandungi terma-terma penting – misalnya mengenai sewa (rent), pertaruhan keselamatan (security deposit), waad (covenants) yang mengikat kedua-dua pihak (tuan punya rumah dan penyewa/pemajak), tempoh sewaan/pajakan, opsyen untuk menyambung tempoh dan akibat pelanggaran atau kemungkiran.
Penyewa/pemajak perlu sedar bahaya jika mereka gagal membayar sewa pada hari dan masa yang ditetapkan atau melakukan pelanggaran kepada waad-waad tertentu, kemungkiran tersebut boleh dijadikan alasan oleh tuan punya rumah untuk menamatkan sewaan atau pajakan dan selepas itu mendapatkan perintah mahkamah untuk mengusir penyewa/pemajak. Jika ini berlaku, peluang penyewa/pemajak untuk membeli rumah itu luput sama sekali. Segala sewa yang sudah pun dibayar sebelum itu hangus begitu sahaja.
DEPOSIT
Andainya tidak berlaku apa-apa pelanggaran atau kemungkiran, dan tempoh penyewaan atau pajakan itu berakhir dengan baik, penyewa/pemajak ada hak (opsyen atau pilihan) untuk membeli rumah itu. Harga rumah tersebut sepatutnya ditetapkan (‘dikunci’) oleh kedua-dua pihak pada peringkat awal lagi ketika perjanjian sewaan/ pajakan dibuat. Lazimnya, harga rumah naik mengikut peredaran masa. Oleh itu, harga rumah yang dikunci awal biasanya lebih murah berbanding pada ketika penyewa atau pemajak membuat keputusan untuk membelinya di akhir tempoh sewaan atau pajakan.
Pejanjian sewaan atau pajakan juga sepatutnya menyatakan sebahagian daripada jumlah sewa yang dibayar kepada tuan punya rumah (misalnya 25 atau 30 peratus) akan diasingkan menjadi sebahagian wang deposit membeli rumah tersebut andainya penyewa atau pemajak membuat pilihan di akhir tempoh sewaan atau pajakan untuk membelinya. Bahagian (portion) wang sewa ini hakikatnya adalah wang penyewa atau pemajak yang dia berhak menggunakannya sebagai wang deposit untuk membeli rumah.
Bagaimanapun, andainya berlaku pelanggaran atau kemungkiran pada pihak penyewa atau pemajak dan tuan punya rumah kemudian menamatkan perjanjian sewaan atau pajakan itu, maka bahagian (portion) wang ini hangus begitu sahaja dan menjadi milik tuan punya rumah.
Kesimpulannya, anda perlu yakin empat perkara berikut sebelum buat keputusan menyertai skim RTO:
- Anda mampu membayar sewa bulanan selama beberapa tahun yang ditetapkan.
- Anda boleh mematuhi segala terma dan waad perjanjian sewaan atau pajakan dan tidak akan melakukan kemungkiran atau pelanggaran.
- Anda boleh menyediakan wang pertaruhan untuk membeli rumah itu di akhir tempoh sewaan atau pajakan.
- Anda boleh mendapatkan pinjaman bank untuk membiayai pembelian rumah itu.
Kalau belum yakin, tangguh dahulu.
