Bagi kebanyakan pembeli rumah yang naif dan kurang berwaspada, menandatangani borang tempahan dengan pemaju perumahan dan membayar sejumlah bayaran tempahan (booking fee) sebelum menandatangani surat perjanjian jual beli (SPA) adalah sebahagian proses standard bagi membeli sesuatu hartanah kediaman. Namun begitu, benarkah bayaran tempahan boleh dikutip?
Perkara ini dilarang oleh Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (PPP). Antara lain menurut PPP 11(2): Tiada satu pun pemaju perumahan boleh mengutip apa-apa bayaran dengan nama apa jua pun kecuali sebagaimana yang ditetapkan oleh kontrak jualan.
Surat SPA berkanun menyatakan, 10 peratus pertama harga beli hanya perlu dibayar sejurus selepas SPA ditandatangani. Skop larangan tersebut merangkumi ejen hartanah, peguam dan pihak ketiga yang mengaku bertindak sebagai pemegang taruh bagi pemaju perumahan dalam hal kutipan bayaran tempahan.
Larangan yang mula diperkenalkan pada 1980-an ini adalah satu bentuk perlindungan untuk menghalang mana-mana pemaju yang tidak beretika daripada menggunakan borang tempahan sebagai kontrak sah untuk merampas bayaran tempahan seseorang pembeli yang gagal menandatangani SPA apabila diminta berbuat demikian.
Terdapat banyak cerita mengenai pembeli yang terkilan apabila tuntutan pemulangan bayaran tempahan tidak diluluskan pemaju. Kes penyalahgunaan terang-terangan oleh pemaju yang tidak bertanggungjawab juga banyak dilaporkan. Dalam kebanyakan kes, janji oleh wakil jualan bahawa bayaran tempahan dapat dibuat tuntutan pemulangan sepenuhnya sekiranya pembeli tidak dapat membuat pinjaman bank tidak dipenuhi. Pembeli yang tidak berpengetahuan atau berpengalaman tidak mempunyai pilihan selain melepaskan bayaran tempahan kerana mereka berasa kos dan prosedur perundangan dalam meneruskan tuntutan adalah tidak berbaloi. Perkara ini amat menyakitkan hati dan menyusahkan sesiapa yang terjebak dalam situasi sedemikian.
KOMPAUN
Bagaimanapun, belum lagi ada dilaporkan sebarang pendakwaan di mahkamah terhadap pemaju perumahan dan ejen jualan yang melanggar larangan ini. Fakta ini disahkan kepada kami oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan dalam mesyuarat yang kerap kali diadakan. Sekiranya ada sebarang tindakan penguatkuasaan diambil, hanyalah dikenakan denda kompaun yang rendah dan amaran. Ini membuatkan kami bertanya sama ada satu kaedah sistematik bagi mengawal bayaran tempahan patut digunapakai berbanding larangan mutlak.
Oleh kerana penguatkuasaan adalah lemah dan kurang berkesan dan belum ada pihak yang didakwa di mahkamah dihukum, kenapa kita tidak mempertimbangkan untuk menghalalkan kutipan bayaran tempahan?
Sebagai permulaan, pemaju perumahan perlu memberikan satu opsyen kepada seorang bakal pembeli sebagai pertukaran dengan deposit sejumlah wang tunai yang munasabah dikenali sebagai ‘bayaran tempahan’. Satu tempoh masa munasabah perlu diberikan kepada bakal pembeli supaya bebas mempertimbangkan sama ada mahu menggunakan opsyen untuk membeli harta tanah tersebut atau tidak. Tiada penalti patut dikenakan sekiranya mereka memutuskan untuk tidak melaksanakan opsyen tersebut dalam tempoh diberikan.
30 HARI
Tempoh sekurang-kurangnya 30 hari (selepas ini dikenali sebagai “tempoh opsyen”) dari tarikh kutipan bayaran tempahan perlu diberi kepada bakal pembeli. Dalam tempoh opsyen, pemaju tidak boleh menerima sebarang tempahan daripada pihak lain bagi unit hartanah yang sama.
Sekiranya pembeli memutuskan untuk melaksanakan opsyen tersebut, bayaran tempahan tersebut perlu digunakan bagi membayar sebahagian harga beli.
Sekiranya bakal pembeli memutuskan untuk tidak melaksanakan opsyen tersebut, bayaran tempahan patut dikembalikan secara penuh dalam tempoh 14 hari dari tarikh keputusan. Sekiranya tidak dilakukan, maka faedah boleh dikenakan dengan kadar 10 peratus setahun dikira berdasarkan hari ke atas bayaran tempahan tersebut dan perlu dibayar oleh pemaju kepada bakal pembeli terbabit. Satu peruntukan juga patut diadakan yang mana pemaju tidak dibenarkan membuat sebarang pemotongan yang berselindung di sebalik ‘bayaran pengurusan’.
RM5,000
Semasa tempoh opsyen, semua maklumat sedia ada berkaitan hartanah subjek termasuk anggaran luas petak/tanah, susunatur harta tanah, spesifikasi bangunan, butiran harta bersama (bagi pembangunan berstrata), jadual petak dan butiran-butiran kelulusan pelan bangunan dan satu salinan SPA perlu disediakan kepada bakal pembeli untuk membolehkannya membuat keputusan yang tepat sama ada mahu melaksanakan opsyen tersebut.
Amaun bayaran tempahan tidak sepatutnya terlalu tinggi dan dalam semua keadaan tidak melebihi RM5,000 atau satu peratus daripada harga beli, yang mana lebih rendah. Lagipun bayaran tempahan hanyalah sekadar cagaran bagi pemaju memberikan satu hak opsyen kepada pembeli. Juga bagi membolehkan pemaju menilai kebolehpasaran dan kebolehjualan projek mereka. Ia juga digunakan bagi meyakinkan pemberi pembiayaan jangka pendek bahawa projek tersebut telah mencecah tahap jualan munasabah. Kuantum tempahan menunjukkan tahap permintaan dan pembiaya lebih yakin bahawa projek tersebut tidak akan menambah kepada statistik kediaman siap dibina tidak terjual (residential overhang).
Bayaran tempahan yang dikutip daripada bakal pembeli perlu diletakkan dalam satu ‘tabung amanah’ di bawah akaun projek pembangunan perumahan bagi membolehkan urusan pengembalian sekiranya opsyen ditolak. Ini juga bagi menghalang pemaju atau ejen bertauliah yang tidak beretika daripada melarikan bayaran tempahan. Pemaju perumahan bertanggungjawab walaupun bayaran tempahan dikutip oleh ejen bertauliah atau peguam yang dilantik sebagai pemegang taruh.
Bagi memastikan keseragaman, borang tempahan standard perlu ditetapkan oleh undang-undang, contohnya PPP. Segala hak dan tanggungjawab pihak-pihak berkaitan perlu dirangka dalam bahasa yang mudah difahami dan dinyatakan di dalam borang tempahan standard berserta tarikh tutup bagi melaksanakan opsyen. Kesemua terma dan syarat dalam borang tempahan standard perlu diterangkan kepada bakal pembeli sebelum pemaju mengutip sebarang bayaran tempahan.
Pemakaian kaedah yang seragam tentang bayaran tempahan akan menghalalkan kutipan bayaran tempahan dan proses pemulangannya. Ia juga sebagai kepastian dan jalan keluar dalam mengendalikan bayaran tempahan.
Bak pepatah rakyat Scotland, ‘lebih baik mengikut daripada melanggar’ yang bermaksud, jangan sesekali mengalah. Ia juga bererti, untuk mematahkan kekuatan pihak lawan adalah dengan menggunakan kaedah dan kedudukan mereka sendiri.
Datuk Chang Kim Loong ialah Setiausaha Agung Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA).
