AKTA Pembaharuan Semula Bandar (URA 2025) yang akan terpakai di Semenanjung Malaysia dan wilayah-wilayah Persekutuan diperkenalkan bagi memenuhi keperluan pemodenan perumahan serta infrastruktur di pusat bandar serta bermatlamat untuk meningkatkan kualiti hidup penduduk selain merangsang pertumbuhan ekonomi persekitaran.
Namun, pelaksanaannya menimbulkan pelbagai polemik dan perdebatan hangat. Sebahagian besar menyokong URA 2025 atas asas yang dinyatakan sebelum ini dan yang membantah pula berkaitan kesannya terhadap kedudukan komuniti Melayu dan bumiputera di kawasan bandar.
Bandar-bandar utama seperti Kuala Lumpur, Johor Bahru dan Pulau Pinang menghadapi tekanan akibat pertumbuhan penduduk, kepadatan perumahan dan persaingan ekonomi global.
Statistik daripada Jabatan Perancangan Bandar dan Desa menyatakan terdapat 534 kawasan di Semenanjung Malaysia, berpotensi untuk pembaharuan semula bandar dan dari jumlah itu sebanyak 139 kawasan terletak di Kuala Lumpur yang melibatkan pembangunan strata seperti flat dan pangsapuri lama dan usang.
Beberapa isu teknikal menjadi teras URA 2025. Antaranya penurunan nilai ambang persetujuan penyertaan pemilik atau pemunya untuk menyertai projek pembaharuan semula bandar di sesuatu kawasan. Sekarang ini, untuk tujuan pembangunan semula bandar memerlukan persetujuan 100 peratus. Menurut seksyen 57 Akta Hakmilik Strata 1985 mensyaratkan ‘resolusi sebulat suara’ daripada pemilik sebelum badan pengurusan boleh mengambil alih sebagai pemegang amanah untuk melaksanakan kerja-kerja pembaharuan semula bandar.
Walau bagaimanapun nilai ambang persetujuan di bawah URA 2025 berdasarkan umur bangunan. Bagi bangunan berusia kurang daripada 30 tahun memerlukan persetujuan 80 peratus daripada pemilik. Bangunan berusia lebih daripada 30 tahun memerlukan persetujuan dua pertiga (66.7 peratus) sementara bangunan yang dianggap tidak selamat atau terbengkalai pula memerlukan 51 peratus persetujuan.
Isu pemilikan di kawasan–kawasan yang dikenal pasti melibatkan pemilikan berpuluh tahun juga perlu dititikberatkan kerajaan terutamanya berkaitan nilai ambang persetujuan pemilik atau pemunya hartanah tersebut.
Merujuk Draf URA 2025 pindaan setakat 26 November 2024, definisi pemilik iaitu mana–mana orang atau badan pada masa itu didaftarkan sebagai pemilik tanah bermilik. Bagi hartanah berstrata ia dikenali sebagai pemilik petak iaitu orang atau badan yang pada masa itu didaftarkan sebagai pemilik sesuatu petak. Manakala salah satu maksud ‘pemunya’ ialah jika pemilik telah mati, wakil dirinya di sisi undang–undang.
Berdasarkan definisi di atas, kerajaan juga perlu menyediakan prosedur dan garis panduan bagi menangani isu status pemilikan khususnya hartanah yang masih di daftarkan di atas nama si mati atau masih nama pemaju yang asal akibat tidak menyelesaikan urusan pindah milik. Ia berkemungkinan akan menjejaskan nilai ambang persetujuan yang disebutkan sebelum ini.
Namun, hasrat murni ini berdepan kritikan apabila pelaksanaan projek pembangunan dikhuatiri peningkatan pola gentrifikasi iaitu meningkatkan golongan kaya dan mengurangkan golongan miskin dalam suatu komuniti sedia ada, terutama masyarakat Melayu bumiputera berpendapatan rendah.
Projek pembaharuan bandar berisiko meningkatkan nilai harta tanah yang menyebabkan penduduk berpendapatan rendah dan sederhana tidak mampu untuk memiliki atau menyewa.
Walaupun kerajaan memberi jaminan pendudukan tetap memperoleh rumah di kawasan perumahan yang diperbaharui, namun, kadar nisbah itu pasti tidak seimbang.
Selain berkaitan jumlah penduduk, sudah pasti harga rumah yang dijual kelak akan mahal.
Kebanyakan kawasan pembaharuan semula bandar melibatkan hartanah kediaman berstrata milik golongan B40 yang memiliki tunggakan pembayaran caj penyelenggaraan petak. Adakah pihak kerajaan akan menyediakan subsidi caj penyelenggaraan?
Contoh, sekarang ini pemilik petak di pangsapuri kos rendah dikenakan caj penyelenggaraan sekitar RM40 sebulan namun masih banyak pemilik tidak membayar sehingga melibatkan jumlah tertunggak yang tinggi.
Naratif berkaitan URA 2025 juga menyentuh isu pampasan kepada pihak atau pemilik yang tidak bersetuju berdasarkan nilai ambang persetujuan penduduk. Harapannya ialah mekanisme penentuan nilai pampasan ditentukan berdasarkan nilai pasaran pembangunan baharu dan bukannya nilai hartanah yang dimiliki sekarang agar mereka tidak mengalami kerugian akibat pemindahan secara paksa.
Bagi pemilik yang bersetuju, kerajaan memberi jaminan dalam tempoh pemindahan sementara, semua kos perumahan, pemindahan dan perbelanjaan sampingan akan ditanggung sepenuhnya oleh pihak pemaju.
Namun, pihak kerajaan perlu menetapkan kriteria bagi jaminan tersebut seperti lokasi perumahan sementara, kualiti perumahan sementara serta perincian perbelanjaan sampingan seperti kos pengangkutan agar jaminan itu tidak indah khabar dari rupa yang menyebabkan penduduk terbeban.
Kesan ekonomi masyarakat Melayu bandar yang bergantung pada perniagaan mikro seperti penjaja dan usahawan kecil sering ketinggalan akibat persaingan dengan syarikat besar.
Perkara ini tidak jelas dalam URA 2025. Walaupun kerajaan pada dasarnya menitikberatkan meritokrasi kepada pemaju dan pelaburan asing, penglibatan Melayu dan bumiputera perlu diberi jaminan yang jelas dalam proses pembangunan semula bandar ini.
PELIHARA KEPENTINGAN SEMUA KAUM
URA 2025 berpotensi menjadi pemangkin kemajuan bandar, tetapi keberkesanannya bergantung pada pendekatan inklusif yang memelihara kepentingan semua kaum. Ketiadaan mekanisme perlindungan khusus boleh mengakibatkan marginalisasi berterusan masyarakat Melayu bandar, seterusnya mencetuskan ketegangan sosiopolitik.
Kerajaan perlu belajar dari kesilapan lepas dan memastikan pembangunan tidak hanya untuk segelintir kelompok tetapi menjadi wahang mobiliti sosial untuk semua.
Isu URA 2025 mencerminkan dilema pembangunan moden iaitu bagaimana mencapai kemajuan tanpa mengorbankan keadilan.
Diharap kerajaan bersedia mendengar suara akar umbi demi kebaikan bersama dan keikhlasannya terselah, bukannya untuk dicurigai rakyat.-UTUSAN
DR. Muhammad Azwan Sulaiman ialah Pensyarah Kanan Pengajian Harta Tanah, Kolej Pengajian Alam Bina, Universiti Teknologi Mara (UiTM), Shah Alam.
NOOR Halil Ismail ialah Pensyarah Pengajian Alam Bina, Universiti Teknologi Mara (UiTM), Shah Alam.
