HARTANAH kediaman boleh dikategorikan kepada rumah primer iaitu kediaman yang baru dilancarkan pemaju dan rumah sekunder (kediaman yang pernah dimiliki) juga dikenali sebagai rumah ‘subsale’.
Umum mengetahui, pembeli rumah primer boleh membuat tuntutan terhadap sebarang kecacatan ketika Tempoh Liabiliti Kecacatan (TLK) yang berjalan selama 24 bulan dari tarikh menerima serahan milikan kosong atau serah kunci.
Ini bermakna sepanjang tempoh tersebut, pembeli rumah ada hak untuk meminta pemaju supaya memperbaiki sebarang kecacatan, pengecutan atau lain-lain kerosakan yang kelihatan.
Ini mungkin terjadi akibat kerja atau bahan tidak bermutu dan pembinaan yang tidak dibuat berdasarkan pelan dan penerangan yang telah diluluskan. Kecacatan tersebut perlu diperbaiki oleh pemaju dengan kos sendiri dalam masa 30 hari dari tarikh notis bertulis oleh pembeli.
Pembeli rumah ‘subsale’ tidak mendapat hak tersebut. Bagaimanapun, apakah yang akan terjadi sekiranya anda membeli hartanah baharu yang telah disiapkan sepenuhnya dan diperakukan sedia untuk diduduki melalui pengeluaran Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC)?
Secara teknikal, sebaik sahaja seorang pemaju menjual rumah baru siap, rumah itu akan terus dikategorikan sebagai rumah ‘subsale’ (walaupun anda merupakan pemilik pertama).
Tiada TLK bagi harta tanah kediaman yang telah menerima CCC
Jadual berkanun dalam Perjanjian Jual Beli (PJB) bagi rumah primer memberikan tempoh jaminan mandatori 24 bulan selepas tarikh serahan milikan kosong.
Bagaimanapun, klausa TLK ini tidak terdapat dalam kebanyakan PJB transaksi ‘subsale’ atau ‘jualan di pasaran sekunder’. Di sini, prinsip ‘caveat emptor’ atau pembeli harus berjaga-jaga adalah terpakai.
Tiada perlindungan diberikan daripada sebarang kecacatan, pengecutan dan lain-lain kerosakan. Kecacatan ini mungkin termasuk keretakan pada dinding, kebocoran air, tanda air, panel siling berkulat, paip tersumbat, papan lantai atau jubin tertanggal, lekapan yang tidak boleh digunakan (contohnya sambungan elektrik, suis lampu, paip air dan lain-lain) serta pintu, tingkap dan jeriji keselamatan yang tidak dipasang dengan betul.
Secara amnya, ia merupakan ‘sebagaimana keadaannya semasa dilihat’ (‘as is where is’). Sesetengah PJB ‘subsale’ juga secara terang menyatakan pembeli telah menjalankan pemeriksaan sendiri dan berpuas hati dengan keadaan rumah.
Terdapat pelbagai contoh situasi di atas:
Senario 1: Sarah baru sahaja tamat pengajian daripada universiti luar negara dan mahu membeli sebuah rumah teres yang mempunyai hak milik berasingan daripada pemaju. Dia banyak mendengar tentang projek perumahan terbengkalai di Malaysia dan tidak mahu mengambil risiko membeli hartanah baru dilancar yang masih dalam pembinaan.
Justeru, dia menunggu pemaju menyiapkan pembangunan dan apabila rumah tersebut dapat dilihat secara fizikal, barulah memutuskan untuk membelinya. Menurut cara biasa, dia mendapatkan nasihat peguamnya dalam hal PJB dan proses pembelian.
Sarah kemudian mendapati walaupun rumah tersebut adalah rumah baharu, terdapat beberapa kecacatan, contohnya keretakan pada dinding dan siling. Seterusnya dia meminta pemaju memperbaiki kecacatan yang dimaksudkan.
Alangkah kecewanya apabila pemaju memberitahu, TLK telah pun tamat dan penjualan harta tanah mereka kepadanya adalah atas terma ‘as is where is’, iaitu sebagaimana keadaannya semasa dilihat. Pemaju tersebut memberitahu, TLK tidak menjadi mandatori selepas CCC dikeluarkan. Ini adalah benar.
Senario 2: Adam bersedia untuk membeli sebuah apartmen di Subang Jaya daripada pemaju yang telah bertapak. Ini kali pertama dia membeli hartanah pembangunan strata. Dia tidak mengetahui tentang proses jual beli hartanah strata dan mendapatkan perkhidmatan profesional daripada seorang peguam.
Peguam tersebut menjalankan transaksi ‘subsale’ sehinggalah Adam menerima serahan milikan kosong dan mendapat kunci hartanah tersebut daripada pemaju.
Setelah berpindah masuk ke apartmen tersebut bersama keluarganya, dia menyedari terdapat kebocoran air di siling dan dinding rumahnya. Dia terus mendapatkan nasihat peguamnya dan dimaklumkan pembelian tersebut adalah berdasarkan ‘sebagaimana keadaannya semasa dilihat’ dan pembeli dianggap telah memeriksa hartanah tersebut serta berpuas hati dengan keadaannya.
Dia berasa kecewa dengan kejadian yang menimpanya di mana dia terpaksa membayar kos pembaikan dan pengecatan berjumlah RM7,850 walaupun apartmen tersebut baru enam bulan siap.
Jadual G, H, I & J dalam PJB anda tidak terpakai bagi harta tanah ‘subsale’
Setiap PJB harus menggunakan borang yang ditetapkan dalam Jadual G (Tanah & Bangunan), Jadual H (Harta Tanah Strata), Jadual I (Tanah & Bangunan – Konsep 10:90) dan Jadual J (Harta Tanah Strata – Konsep 10:90) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (PPP).
Bagaimanapun, PPP memperuntukkan pengecualian kepada peraturan tersebut, antara lainnya:
Peraturan 11(1B) PPP “…(kontrak jualan tersebut) tidak terpakai jika pada masa suatu kontrak jualan disempurnakan, perakuan siap dan pematuhan bagi sesuatu rumah tempat tinggal itu telah dikeluarkan dan salinan yang disahkan bagi perakuan itu telah diserahkan kepada pembeli.”
Maksud Peraturan 11(1B) PPP adalah jelas. Kontrak jualan berkanun (Jadual G, H, I dan J) tidak terpakai kepada rumah ‘subsale’ atau rumah ‘di pasaran sekunder’ selepas CCC dikeluarkan.
Secara ringkasnya, Sarah dan Adam berfikir bahawa dengan membeli harta tanah siap secara terus daripada pemaju mereka ada hak untuk meminta pemaju memperbaiki kecacatan.
Mereka tidak mengetahui bahawa pemaju menjual rumah tersebut di dalam pasaran sekunder melalui cara ‘subsale’ dan tidak ada sebarang kewajipan untuk memperbaiki sebarang kecacatan kerana PJB ‘subsale’ mereka tidak menyatakan jaminan TLK sebagaimana terdapat di dalam kontrak jualan berkanun.
Rumah ‘subsale’ tidak terletak di bawah kawalan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) dan tidak mendapat perlindungan yang diberikan kepada pembeli rumah dalam pembinaan.
Oleh itu tidak terdapat TLK dalam PJB mereka walaupun kadang-kadang terma tersebut termasuk dalam perundingan bergantung kepada kadang-kadang dirundingkan bergantung kepada muhibah pemaju. Di dalam konteks ini, muhibah membawa maksud prerogatif pemaju dan di atas budi bicara mereka sepenuhnya.
Pembeli rumah patut mendapat perlindungan lebih baik
Hak undang-undang diwujudkan oleh terma dan syarat yang terkandung di dalam kontrak di antara dua pihak yang membuat perjanjian.
Pembeli rumah yang membeli rumah baharu daripada pemaju akan mewujudkan ikatan kontraktual dengan pemaju melalui kontrak penjualan atau PJB. Justeru, pembeli akan mendapat hak dan kewajipan kontraktual terhadap pemaju sekiranya terdapat kecacatan dan lain-lain.
Oleh itu, kenapa tidak diberikan perlindungan kepada pembeli yang membeli rumah daripada pemaju, pasca-CCC? Kami tidak nampak mengapa rumah yang dibeli selepas CCC dikeluarkan tidak mempunyai hak terhadap TLK.
Selagi mana pembelian dibuat daripada pemaju perumahan berlesen, pembeli seharusnya berhak terhadap jaminan TLK. Lagipun, jaminan kecacatan daripada kontraktor/jurubina pemaju masih berjalan bergantung kepada tempoh jaminan berbaki seperti mana diberikan oleh kontraktor/jurubina pemaju tersebut.
Oleh kerana itu, kami mencadangkan supaya satu kontrak jualan berjadual atau perjanjian jual beli berkanun dirumuskan bagi melindungi hak dan kelayakan pembeli rumah yang membeli rumah daripada pemaju yang mana CCC telah dikeluarkan.
Ini bagi memastikan pembeli tidak tertipu dalam hal kualiti dan pematuhan spesifikasi pembinaan sebagaimana yang telah ditetapkan oleh pihak berkuasa.
Tambahan pula, ini adalah satu peluasan kepada perlindungan pengguna, yang mana pembeli harus diberikan hak untuk menguatkuasakan jaminan di dalam tempoh liabiliti kecacatan atau baki tempoh tersebut.
Demi keadilan, sebagaimana pembeli yang membuat pembelian dalam pasaran primer, pembeli ‘subsale’ juga patut diberikan keadilan iaitu hak bagi membuat tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, yang merupakan proses perundangan lebih murah, cepat dan wajar.
Cadangan untuk menambah Jadual K & L dalam PJB
Mungkin PJB baharu patut ditetapkan di dalam Jadual K (Pasca CCC: Tanah & Bangunan) dan Jadual L (Pasca CCC: Harta Tanah Strata) yang boleh dimasukkan ke dalam Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (PPP).
Cadangan kontrak-kontrak baharu adalah bagi memenuhi kehendak peruntukan pasca-CCC dan mestilah disertakan jadual pembayaran berkanun selain mengambilkira sesetengah harta tanah adalah di bawah pegangan yang mempunyai sekatan kepentingan berbanding pegangan bebas sekatan.
Namun, objektif utama adalah merangka sebuah kontrak jualan baharu yang mengandungi TLK untuk pembeli pasca-CCC bagi harta tanah kediaman bertanah atau strata.
Mungkin Menteri Perumahan patut mempertimbangkan cadangan ini yang dapat memberikan perlindungan yang lebih baik atau lebih meluas kepada pembeli rumah pasca-CCC.
DATUK Chang Kim Loong ialah Setiausaha Agung Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA).
