SETIAP kali sesuatu kawasan diumumkan untuk pembangunan semula, pelbagai gambaran positif diketengahkan seperti bayangan bangunan moden, kemudahan terkini dan peningkatan nilai hartanah.
Janji manis kemajuan ini sering menimbulkan harapan bahawa kehidupan akan menjadi lebih baik daripada sebelumnya. Namun, di sebalik janji kemajuan dan imej bandar yang lebih moden, persoalan utama tetap timbul: apakah kesan sebenar pembangunan semula kepada penduduk setempat, khususnya dari sudut sosial dan kos yang perlu ditanggung?
Pembangunan semula bukan sekadar perubahan landskap fizikal. Ia merupakan perubahan yang menyentuh kehidupan, kemampuan kewangan dan kestabilan komuniti. Justeru, penduduk perlu memahami kedua-dua sisi pembangunan ini agar setiap projek dapat dinilai secara rasional dan berinformasi.
Pembangunan semula merujuk kepada proses meroboh, menaik taraf atau membangunkan semula kawasan atau bangunan sedia ada yang telah usang, tidak selamat atau tidak lagi sesuai dengan keperluan semasa untuk digantikan dengan pembangunan baharu yang lebih moden dan berfungsi. Tujuan utamanya adalah untuk meningkatkan keselamatan dan kualiti bangunan, mengoptimumkan penggunaan tanah secara lebih terancang, menambah nilai hartanah serta merancakkan potensi ekonomi kawasan, di samping menyediakan kemudahan dan infrastruktur yang lebih baik demi mewujudkan persekitaran bandar yang lebih sistematik dan lestari.
Walaupun tujuan pembangunan semula dirangka dengan niat memperbaiki keadaan fizikal dan meningkatkan nilai kawasan, pelaksanaannya tidak berlaku dalam ruang kosong. Setiap perubahan melibatkan kos, pertimbangan ekonomi dan kesan langsung terhadap kehidupan penduduk yang sedia menetap di situ. Oleh itu, penting untuk menilai pembangunan semula bukan sahaja dari sudut matlamat perancangan, tetapi juga daripada perspektif pengalaman dan kemampuan penduduk yang terlibat secara langsung.
KESAN POSITIF PEMBANGUNAN SEMULA
*Kualiti Perumahan dan infrastruktur yang lebih baik
Banyak kawasan lama berdepan masalah struktur, sistem utiliti yang usang serta kos pembaikan yang semakin meningkat. Pembangunan semula memberi peluang kepada penduduk menikmati kediaman yang lebih selamat, selesa dan mematuhi piawaian semasa.
Dari sudut kos, bangunan baharu pada peringkat awal lazimnya memerlukan pembaikan struktur yang lebih rendah berbanding bangunan lama. Hal ini dapat mengurangkan risiko perbelanjaan besar yang tidak dijangka dalam tempoh tertentu. Selain itu, penambahbaikan sistem perparitan, jalan raya dan kemudahan awam turut meningkatkan kualiti hidup serta mengurangkan kos sosial akibat kerosakan infrastruktu
*Peningkatan nilai hartanah
Pembangunan semula lazimnya meningkatkan nilai pasaran hartanah. Pemilik asal berpotensi memiliki aset yang lebih bernilai, sekali gus memperkukuh kedudukan ekonomi keluarga dalam jangka panjang. Namun, penduduk perlu sedar bahawa peningkatan nilai pasaran tidak semestinya memberikan keuntungan segera. Nilai tersebut hanya memberi manfaat sebenar sekiranya diurus secara strategik dan bijaksana.
*Rangsangan ekonomi
Kos pembinaan yang tinggi dalam projek pembangunan semula merangsang sektor pembinaan, perkhidmatan profesional dan rantaian bekalan. Keadaan ini membuka peluang pekerjaan dan merancakkan ekonomi setempat.
*Perancangan lebih sistematik dan lestari
Pendekatan pembangunan moden menitikberatkan susun atur yang lebih teratur, ruang hijau dan kecekapan tenaga. Perancangan yang baik mampu mengurangkan kos sosial jangka panjang seperti kesesakan lalu lintas, pencemaran dan masalah kesihatan.
BEBAN TERSEMBUNYI YANG PERLU DIKETAHUI
Namun, di sebalik peluang yang ditawarkan, terdapat implikasi yang jarang dibincangkan secara terbuka.
*Kos Perpindahan dan Penyesuaian
Penduduk mungkin perlu berpindah sementara atau secara kekal. Selain gangguan sosial, terdapat kos tersembunyi seperti sewaan sementara, kos perpindahan, perubahan jarak perjalanan ke tempat kerja dan sekolah serta penyesuaian semula kehidupan harian. Kos-kos ini sering tidak dinilai secara menyeluruh dalam perbincangan awal pembangunan.
*Isu Pampasan dan kos penggantian
Walaupun pampasan ditentukan berdasarkan nilai pasaran, persoalan penting ialah sama ada jumlah tersebut mencukupi untuk mendapatkan kediaman setara di lokasi yang sama. Jika pampasan tidak sepadan dengan kos penggantian sebenar, penduduk mungkin terpaksa berpindah ke kawasan yang lebih jauh, sekali gus meningkatkan kos perjalanan dan perbelanjaan bulanan.
*Peningkatan kos penyelenggaraan
Kediaman moden, khususnya pembangunan bertingkat tinggi, lazimnya melibatkan caj penyelenggaraan, dana penyusutan dan kos pengurusan yang lebih tinggi. Komitmen bulanan ini mungkin kelihatan kecil, namun dalam jangka panjang ia menjadi beban kewangan tetap. Tanpa perancangan yang teliti, beban ini boleh menjejaskan kestabilan kewangan keluarga.
*Risiko terpinggir secara tidak langsung
Apabila kawasan dibangunkan dengan imej lebih eksklusif, kos kehidupan setempat turut meningkat. Dalam jangka panjang, penduduk asal mungkin berdepan kesukaran untuk terus menetap di kawasan tersebut. Pembangunan yang terlalu berorientasikan nilai komersial tanpa mempertimbangkan kemampuan kos boleh membawa kepada pengecilan ruang sosial komuniti dan perubahan identiti setempat.
ILMU DAN KESEDARAN SEBAGAI ASAS PERTIMBANGAN
Pembangunan semula bukan sesuatu yang perlu ditolak sepenuhnya dan bukan juga sesuatu yang harus diterima hanya berdasarkan janji manis kemodenan. Penduduk perlu memahami implikasi kos pembinaan, kos penyelenggaraan jangka panjang serta hak mereka dalam proses perancangan. Dengan pengetahuan yang mencukupi, penduduk dapat membuat keputusan yang lebih matang dan tidak terpengaruh semata-mata oleh gambaran fizikal yang indah.
Bandar akan terus berkembang dan pembangunan semula akan terus berlaku. Namun, kemajuan sebenar bukan sekadar bangunan baharu yang tersergam indah atau peningkatan nilai hartanah di atas kertas. Kemajuan yang bermakna ialah apabila pembangunan itu tidak membebankan penduduk secara tersembunyi, tidak menghakis komuniti asal dan tidak menambah tekanan kewangan jangka panjang.
Memahami kesan positif dan negatif pembangunan semula, termasuk dimensi kos yang sering tidak disedari, merupakan langkah penting agar penduduk menjadi masyarakat yang berpengetahuan, berdaya dan mampu menilai masa depan bandar mereka dengan lebih bijaksana. – UTUSAN
PENULIS ADALAH:
PROF. Madya Sr. Dr. Roziha Che Haron – Pensyarah di Jabatan Ukur Bahan, Kulliyyah Senibina dan Rekabentuk Alam Sekitar, Universiti Islam Antarabangsa Malaysia (UIAM) dan merupakan ahli bagi jawatankuasa Akta, Peraturan dan Hubungan Antarabangsa, Lembaga Jurukur Bahan Malaysia Sesi Ke 22.
PROF. Datuk TPr Dr. Alias bin Abdullah. – Jabatan Perancang Bandar. Kulliyyah Senibina dan Rekabentuk Alam Sekitar, Universiti Islam Antarabangsa Malaysia (UIAM)
