PEMBANGUNAN bangunan kediaman berketumpatan tinggi semakin menjadi pilihan utama di bandar-bandar besar Malaysia, didorong oleh kekangan tanah, peningkatan kos pembangunan serta permintaan perumahan yang terus meningkat.
Namun, di sebalik pertambahan projek bertingkat tinggi ini, timbul kebimbangan sama ada pendekatan tersebut benar-benar menyelesaikan isu perumahan bandar atau sekadar memenuhi kepentingan komersial sehingga mengorbankan kualiti hidup penghuni.
Presiden Pertubuhan Akitek Malaysia (PAM), Professor Ar. Adrianta Aziz berkata, cabaran terbesar dalam pembangunan bangunan berketumpatan tinggi ketika ini bukan tertumpu kepada aspek teknikal semata-mata, sebaliknya melibatkan sikap dan keutamaan pihak berkepentingan dalam industri pembangunan.
Menurut beliau, terlalu banyak keputusan pembangunan dibuat berdasarkan pertimbangan keuntungan, tanpa mengambil kira empati terhadap keperluan manusia dan kesejahteraan masyarakat.
Katanya, seni bina seharusnya berfungsi sebagai perkhidmatan kepada masyarakat, bukan sekadar alat untuk memaksimumkan pulangan pelaburan.
“Cabaran utama hari ini ialah pihak berkepentingan yang tidak melihat kepada kemanusiaan. Mereka lebih melihat pembangunan dari sudut keuntungan, sedangkan seni bina adalah tentang membantu manusia dan masyarakat..
“PAM sentiasa menekankan kepentingan pembangunan mampan dan menolak pendekatan yang hanya mementingkan manfaat jangka pendek tanpa mengambil kira kesan sosial dan persekitaran,” katanya ketika ditemui Utusan Malaysia selepas majlis pra-pelancaran ARCHIDEX 2026, baru-baru ini.
Trend pembangunan berketumpatan tinggi sering dipromosikan sebagai tarikan kepada pembeli, khususnya di kawasan bandar.
Namun, realiti di lapangan menunjukkan banyak projek sebegini gagal menawarkan persekitaran yang benar-benar selesa dan selamat untuk didiami.
Antara isu utama yang sering timbul termasuk ruang kediaman yang sempit, kesesakan trafik, kekurangan tempat letak kenderaan serta tekanan terhadap kemudahan awam dan sosial.
Mengulas lanjut, Adrianta berkata, peningkatan kepadatan penduduk tanpa perancangan menyeluruh bukan sahaja memberi kesan kepada keselesaan fizikal, malah menjejaskan keharmonian sosial dalam komuniti.
“Bila kita bercakap tentang ketumpatan tinggi, kita tidak boleh lari daripada isu kesesakan, trafik, keperluan parkir dan kesan sosial. Semua ini memberi tekanan besar kepada kehidupan seharian penghuni,” jelasnya.
Tambah beliau, terdapat kebimbangan bahawa banyak projek berketumpatan tinggi hari ini tidak lagi memberi keutamaan kepada penciptaan persekitaran hidup yang sihat.
“Impian kami sebagai arkitek adalah untuk mewujudkan persekitaran yang sihat untuk didiami. Tetapi realitinya, ia menjadi sukar apabila berdepan dengan pelbagai kepentingan yang tidak selari,” tambahnya.
Mengulas lanjut, beliau berkata, arkitek perlu terus mempertahankan prinsip kemanusiaan dan kelestarian walaupun berhadapan tekanan daripada pihak berkepentingan yang mementingkan keuntungan.
Katanya, pembangunan berketumpatan tinggi tidak seharusnya dilihat semata-mata sebagai penyelesaian angka atau kapasiti, sebaliknya perlu dinilai dari sudut keselesaan, keselamatan dan kesejahteraan jangka panjang penghuni.
“Seni bina bukan hanya tentang membina bangunan. Ia adalah satu perkhidmatan kepada masyarakat. Jika aspek kemanusiaan diketepikan, maka kita sedang membina bandar yang padat, tetapi tidak berperikemanusiaan,” katanya.
Sementara itu, Pensyarah Kanan Ekonomi dan Perbankan, Fakulti Ekonomi dan Muamalat Universiti Sains Islam Malaysia (USIM), Dr. Mohd. Faisol Ibrahim berkata, dominasi pembangunan perumahan berketumpatan tinggi di bandar dan pinggir bandar didorong oleh faktor ekonomi serta strategi pasaran pemaju.
Menurut beliau, permintaan tinggi terhadap kediaman di kawasan bandar yang mempunyai infrastruktur lengkap menjadikan projek berketumpatan tinggi sebagai pilihan yang lebih menguntungkan dan cepat memberi pulangan kepada pemaju.
Katanya, tumpuan pembeli dan pelabur terhadap kawasan yang mempunyai rangkaian pengangkutan, kemudahan asas serta aktiviti ekonomi yang pesat mendorong pemaju membina lebih banyak unit dalam satu-satu kawasan bagi memaksimumkan penggunaan tanah.
“Pembangunan perumahan berketumpatan tinggi semakin dominan kerana pemaju dapat menjana pulangan lebih cepat berikutan permintaan yang tinggi daripada pembeli dan pelabur hartanah.
“Kawasan bandar yang mempunyai kemudahan infrastruktur, perkhidmatan asas dan kemudahan sokongan yang lengkap menjadi tarikan utama, sekali gus menggalakkan lebih banyak projek berkepadatan tinggi dibangunkan,” katanya.
Mengulas dakwaan bahawa projek berketumpatan tinggi lebih mampu milik, beliau berkata, perkara itu tidak semestinya tepat dalam semua keadaan kerana terdapat projek yang ditawarkan pada harga tinggi walaupun unit bersaiz kecil.
Jelasnya, walaupun secara teori lebih banyak unit dibina bagi menurunkan harga seunit, realiti pasaran menunjukkan ada projek yang dijual tidak selari dengan tahap pendapatan semasa masyarakat.
“Dari sudut teori, lebih banyak unit dalam satu pembangunan membolehkan harga ditawarkan lebih rendah. Namun dalam amalan, terdapat projek berketumpatan tinggi yang dijual pada harga melampau dan tidak sepadan dengan keluasan serta kualiti kediaman.
“Ada juga unit yang nampak mampu milik pada harga belian, tetapi kos penyelenggaraan bulanan sangat tinggi sehingga membebankan kewangan isi rumah,” katanya.
Menurut beliau, kediaman berketumpatan tinggi juga memberi kesan langsung kepada corak kos sara hidup bandar, khususnya dari segi perbelanjaan harian dan kos perkhidmatan.
Katanya, kepadatan penduduk yang tinggi mewujudkan kerancakan ekonomi setempat yang boleh mendorong kenaikan harga barangan dan perkhidmatan di kawasan sekitar.
“Apabila sesuatu kawasan menjadi sangat padat dan aktif, permintaan terhadap makanan, barangan dan perkhidmatan meningkat, sekali gus boleh menolak harga ke paras lebih tinggi.
“Ini memberi tekanan kepada penduduk berpendapatan sederhana dan rendah, walaupun pada masa sama ia membuka peluang pekerjaan dan aktiviti ekonomi baharu di kawasan tersebut,” ujarnya.
Mengulas kesan terhadap produktiviti dan kesejahteraan, Mohd. Faisol berkata, persekitaran kediaman yang terlalu padat berpotensi menjejaskan kualiti hidup dalam jangka panjang jika tidak disokong kemudahan awam yang mencukupi.
Beliau berkata, tekanan terhadap sekolah, kemudahan kesihatan dan perkhidmatan awam lain akibat pertambahan penduduk boleh memberi kesan kepada kecekapan sistem serta kesejahteraan komuniti.
“Apabila kepadatan terlalu tinggi, kemudahan seperti sekolah dan pusat kesihatan boleh menjadi sesak sehingga menjejaskan kualiti perkhidmatan.
“Keadaan ini akhirnya memberi kesan kepada kesejahteraan dan produktiviti penduduk kerana masa, tenaga dan emosi banyak terjejas dalam mengurus keperluan harian,” katanya. – UTUSAN
