CADANGAN menjadikan usia bangunan 30 tahun sebagai pencetus pembangunan semula di bawah Rang Undang-Undang (RUU) Pembaharuan Semula Bandar (URA) terus mengundang kritikan apabila disifatkan tidak berasas dari sudut teknikal, ekonomi dan tadbir urus.
Keadaan ini bukan sahaja menimbulkan rasa tidak puas hati sebilangan besar pemilik rumah, sekali gus berpotensi meletakkan mereka dalam kedudukan kewangan yang rapuh.
Tahun lalu, RUU URA pertama kali dibentangkan di Dewan Rakyat pada Ogos 2025. Bagaimanapun, bacaan keduanya ditangguhkan selepas pelbagai isu dibangkitkan oleh wakil rakyat dan masyarakat.
Terbaharu, Menteri Komunikasi, Datuk Fahmi Fadzil Jumaat lalu memaklumkan, Jemaah Menteri bersetuju RUU tersebut ditarik balik untuk ditambah baik melalui beberapa pindaan yang akan dibincangkan semula dalam bentuk yang baharu di Parlimen.
Setiausaha Agung Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA), Datuk Chang Kim Loong berkata, andaian bangunan berusia 30 tahun sudah tidak selamat atau tidak sesuai diduduki adalah satu kenyataan berlebihan yang tidak disokong kajian saintifik atau data rasmi.
Menurutnya, pendirian kejuruteraan Jabatan Kerja Raya (JKR) sendiri menetapkan bangunan konkrit bertetulang di Malaysia mempunyai jangka hayat sekitar 70 hingga 80 tahun, malah boleh mencecah 100 tahun dengan penyelenggaraan yang baik.
“Setiap bangunan melalui proses kelulusan ketat termasuk pelan bangunan, perintah pembangunan serta pengawasan Pesuruhjaya Bangunan (COB). Menggunakan usia semata-mata sebagai justifikasi pembangunan semula adalah pendekatan kasar dan berisiko.
“Kemerosotan fizikal kebanyakan bangunan lama lazimnya berpunca daripada budaya penyelenggaraan yang lemah serta kekurangan dana penyelenggaraan, bukannya isu struktur.
“Justeru, penyelesaian wajar ialah pembaikan bersasar dan penguatkuasaan pengurusan strata, bukan perobohan bangunan-bangunan itu,” katanya kepada Utusan Malaysia.
Beliau berkata, cadangan pembaharuan bangunan semula sudah tentu akan membebankan pemilik rumah.
“Sebagai contoh, pemilik flat kos rendah lima tingkat tanpa lif di Taman Seri Indah hanya perlu membayar yuran penyelenggaraan RM35 sebulan.
“Sekiranya bangunan itu dibangunkan semula menjadi kondominium 54 tingkat dengan pelbagai kemudahan bersama seperti kolam renang, gimnasium, elemen air dan sistem keselamatan yang lebih tinggi, yuran penyelenggaraan dijangka meningkat sekurang-kurangnya kepada RM300.
“Tanpa bayaran ini, bangunan tidak dapat diselenggara dan ia akan menjadi beban berterusan kepada pemilik. Yuran penyelenggaraan juga bukan sahaja dibayar setiap bulan, tetapi pemilik juga perlu menyumbang kepada dana penyelenggaraan (sinking fund),” ujarnya.
Kim Loong berkata, dari sudut ekonomi, beliau memberi amaran implikasi besar kepada pemilik rumah yang masih menanggung pinjaman perumahan selama 30 hingga 35 tahun apabila bangunan mereka mencapai usia pencetus URA.
“Pemilik boleh kehilangan rumah, masih menanggung baki pinjaman dan terdedah kepada risiko projek pembangunan semula terbengkalai. Beban kewangan ini ditanggung pemilik, bukan pemaju atau kerajaan,” katanya.
Dalam pada itu, beliau berkata, kebimbangan turut timbul apabila cadangan menurunkan ambang persetujuan pemilik kepada 75 atau 80 peratus dilihat meningkatkan ketidakseimbangan kuasa terhadap pemilik minoriti, sekali gus menghakis prinsip perlindungan hak milik strata di bawah Sistem Torrens.
“Undang-undang ini berpotensi menjadi bentuk penganiayaan kerana bagi kumpulan minoriti yang tidak memberi persetujuan, mereka tidak bersalah dari segi undang-undang.
“Undang-undang tidak boleh memihak atau menindas sesiapa. Bagaimana RUU ini dapat menjamin kepentingan dan hak golongan minoriti yang terdedah? Mereka mesti dijaga.
“Kerajaan tidak boleh menggubal undang-undang yang membenarkan majoriti 75 peratus untuk mengalahkan pemilik lain. Ini sangat salah,” jelasnya.
Bagaimanapun, beliau berkata, persatuan itu masih menyokong pembangunan semula dan tidak menentangnya, namun persatuan itu prihatin terhadap struktur, kandungan dan hala tuju URA pada masa ini.
“Kami hanya mempersoalkan rasional kerajaan menetapkan usia 30 tahun sebagai penanda aras, sedangkan tiada pendedahan jelas berhubung jumlah sebenar bangunan yang disahkan tidak selamat daripada ratusan kawasan berpotensi pembangunan semula yang dikenal pasti.
“Tanpa data bebas dan telus, pencetus 30 tahun bukan pembaharuan bandar, sebaliknya satu risiko paksaan ke atas pemilik rumah biasa,” katanya. – UTUSAN
