MUKADIMAH
TEMPOH 19 tahun terlibat dalam dunia hartanah membuatkan pengasas komuniti Pejuang Hartanah yang juga penganalisis industri hartanah, AHYAT ISHAK cukup dikenali ramai. Lebih-lebih lagi beliau juga merupakan seorang usahawan dan pelabur hartanah yang banyak mendidik sekali gus membantu orang ramai untuk melabur dengan bijak.
Semasa temu bual bersama wartawan Utusan Malaysia, AQILAH MIOR KAMARULBAID dan FAHMI FAIZ serta jurufoto AFIQ RAZALI, beliau mendedahkan trend membeli rumah dalam kalangan orang muda bukan sahaja terikat kepada faktor kewangan tetapi standard ‘zalim’ yang diwujudkan oleh komuniti dalam menentukan kejayaan seseorang dalam kehidupan.
Disebabkan itu, anak muda merupakan golongan paling terkesan dan ia memberi impak kepada aspek mental kerana pemilikan hartanah menjadi perkara wajib sedangkan mereka mempunyai masa yang panjang untuk memiliki rumah idaman.
UTUSAN: Benarkah harga rumah naik mendadak sehingga menyebabkan orang muda tidak mampu memiliki aset?
AHYAT: Harga rumah tidak melonjak tinggi seperti yang diuar-uarkan. Benar ada kenaikan tetapi kenaikan itu semakin perlahan sejak lima tahun lalu. Ia sekadar kira-kira 2.3 peratus sahaja sebenarnya setahun. Sepanjang tempoh pandemik, harga purata hartanah menurun dan kita rasa itu satu kebaikan.
Tahun lalu terdapat banyak lambakan rumah yang tidak terjual tetapi yang peliknya pada tahun 2020 semasa sekatan pergerakan, permintaan untuk membeli rumah naik, malah transaksi permohonan pembiayaan untuk hartanah turut meningkat semasa tempoh penularan Covid-19.
Bagaimana boleh jadi begitu?
Ini kerana hartanah menjadi kegilaan di Malaysia. Ia juga berkait rapat stigma masyarakat seperti kalau mahu kahwin perlu beli rumah sendiri. Jadi, ia menjadi tekanan kepada anak muda. Sudah seperti status dan signal yang mengatakan kejayaan seseorang itu diukur sekiranya sudah memiliki aset seperti rumah. Inilah perangai orang Asia.
Orang Asia mementingkan hartanah jika dibandingkan dengan mat saleh (orang Barat). Lihat sahaja kegilaan dan ‘keganasan’ mereka membeli rumah di Australia atau London. Orang Asia memang sukakan rumah.
Perlukah anak muda tergesa-gesa membeli rumah?
Soalan saya pula salah ke kalau orang muda tidak beli rumah? Data dari Amerika Syarikat (AS) mengatakan purata umur pemilik rumah pertama di negara itu adalah 45 tahun. Sebanyak 26 peratus pula dalam lingkungan 30-an dan 24 peratus terdiri mereka yang berusia antara 40 hingga 49 tahun.
Daripada data itu dapat disimpulkan seseorang memerlukan kekuatan dan kestabilan kewangan sebelum mampu beli rumah. Kalau pada usia 20-an tak mampu beli rumah, tak mengapa. Inilah cabaran orang muda di Malaysia hadapi apabila memikirkan mengenai mak dan ayah.
Contoh, apabila keluar dari rumah keluarga, mereka sudah tetapkan standard kehidupan yang harus beli rumah yang setanding atau lebih baik daripada rumah ibu bapa. Paling asas pun rumah teres dua tingkat dengan keluasan 24 x 80 kaki persegi dengan nilai antara RM700,000 hingga RM800,000. Kemudian ‘meroyan’ di internet kata harga rumah mahal.
Sedangkan pada usia muda dan masih tidak mempunyai bilangan ahli keluarga yang ramai, mereka sebenarnya boleh membeli rumah pertama seperti pangsapuri dengan keluasan 750 kaki persegi pada harga RM300,000. Ia satu pelaburan yang baik tetapi rumah itu bukan keinginan, bukan yang mereka nak.
Apa yang perlu dilakukan?
Orang muda juga berhadapan cabaran pendapatan iaitu gaji tidak setara dengan kenaikan harga di semua sektor. Justeru, mereka perlu ada ilmu mengenai bidang hartanah. Jika mereka boleh study bersungguh-sungguh dan tanya pelbagai pihak sebelum membeli telefon pintar, kenapa tidak lakukan perkara sama sebelum membeli rumah? Jangan main terus beli sahaja hartanah sebab ia mengikat seseorang dalam satu tempoh yang panjang sebelum melangsaikan hutang rumah.
Inilah yang berlaku, ramai anak muda menzalimi diri sendiri. You anggap (beli rumah) macam petik jari. No, you perlu ada persiapan dari segi kewangan dan ilmu sebelum membeli.
Sekunder (subsale) atau baharu untuk rumah pertama?
Bagi saya, baik rumah baharu kerana tidak memerlukan deposit yang banyak dan kadang-kadang dimansuhkan pemaju.
Orang muda ini dalam membeli rumah dikawal oleh 70 peratus masalah duit, ilmu (20 peratus) dan emosi (10 peratus). Kalau beli rumah subsale perlu sediakan sekurang-kurangnya 10 peratus deposit. Itu belum ditambah kos-kos lain seperti yuran guaman dan duti setem. Itu yang mahal.
Jadi, bila campur-campur mereka memerlukan lebih kurang 15 hingga 17 peratus wang pendahuluan. Orang muda mana ada jumlah duit sebanyak itu.
Syarat ketat pinjaman bank sehingga sukar beli rumah. Komen?
Saya tidak mengharapkan bank melonggarkan syarat kelayakan kerana ia akan memberi kesan kepada keseluruhan sistem perbankan dan itu yang berlaku di AS apabila terlalu longgarkan syarat.
Kalau sistem perbankan jatuh, ia akan tarik sekali ekonomi. Its to big to fail. Memang ada ahli politik suruh longgarkan syarat tapi ia tidak boleh dilakukan. Pada 2013, Bank Negara ketatkan syarat dan sehingga hari ini ia normal dan perlu dipertahankan.
Cara terbaik mudahkan orang muda memiliki rumah?
Bagi saya, institusi perbankan perlu mewujudkan satu pembiayaan khas untuk mereka yang terlibat dalam ekonomi gig melibatkan rider, peniaga kecil-kecilan. Mereka ada pendapatan tetapi bukan favourite bank. Pendapatan mereka boleh mencecah RM10,000 sebulan. Tolonglah buat sesuatu untuk golongan ini.
Semasa di Jakarta, saya lihat sendiri bagaimana bank di sana wujudkan pembiayaan untuk rider Gojek. Mereka lebih laju dalam menjaga kebajikan rakyat.
Ini perlu dilakukan kerana sektor pekerjaan di negara ini sudah beralih ke arah keusahawanan. Ramai anak muda terlibat dalam industri ini.
