“PERKARA 13(2) adalah perlindungan perlembagaan kepada pemilik tanah untuk menerima ‘pampasan yang mencukupi’ apabila pengambilan tanah berlaku.
“Walaupun akta tersebut membenarkan negeri untuk mengambil tanah daripada pemilik tanah, undang-undang menetapkan orang yang kehilangan hartanya mesti diberi pampasan yang mencukupi.”- Mahkamah Persekutuan dalam kes Semenyih Jaya Sdn. Bhd. lwn. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat & kes yang lain.
Isu pengambilan tanah bagi tujuan pembangunan bukanlah suatu yang baharu. Secara perundangan, pihak berkuasa negeri boleh mengambil alih tanah mana-mana pihak untuk tujuan-tujuan yang tertentu sebagaimana yang dinyatakan di seksyen 3(1) Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486).
Antara sebab-sebab yang dinyatakan di seksyen ini adalah untuk tujuan awam, atau bagi mana-mana orang atau pertubuhan yang dalam pandangan pihak berkuasa negeri mempunyai manfaat kepada pembangunan ekonomi negara, perlombongan, kediaman, pertanian, komersial, industri, rekreasi atau mana-mana kombinasi tujuan ini.
Kesan pengambilan tanah bagi tujuan pembangunan ini dapat dirasai pada hari ini.
Pembangunan tidak boleh dihalang. Cuma yang menjadi pertimbangan adalah bagaimana pengambilan tanah ini memberikan keadilan kepada pemilik-pemilik tanah yang terpaksa memberikan tanah mereka atas nama pembangunan.
Tanpa perundangan seperti ini maka sukarlah pembangunan hendak dijalankan terutama di lokasi-lokasi yang strategik.
Dalam hal ini menerusi Perkara 13(2) Perlembagaan Persekutuan menjamin pampasan yang adil kepada tanah-tanah yang diambil alih. Akan tetapi, Akta 486 tidak menerangkan apakah yang dimaksudkan pampasan yang adil itu.
Dalam kes Semenyih Jaya Sdn. Bhd. di perenggan 198 kes ini Mahkamah Persekutuan merujuk kepada dapatan Mahkamah Agung dalam Pentadbir Tanah Daerah Gombak lwn. Huat Heng (Lim Low & Sons) Sdn. Bhd. yang memberikan takrifan berkenaan pampasan yang adil iaitu ‘prinsip asas yang mengawal pampasan adalah jumlah yang diberikan seharusnya, sejauh yang praktikal, meletakkan orang tersebut dalam kedudukan kewangan yang sama seperti yang akan dialaminya sekiranya tidak ada persoalan mengenai tanahnya yang diambil secara paksa.’
Dalam bahasa yang mudah, mahkamah menyatakan pampasan yang adil itu bermakna keadaan pemilik adalah sama seolah-olah pengambilan tidak berlaku. Malah kaedah dan faktor yang perlu dipertimbangkan telah direkodkan dalam kes-kes perundangan.
Namun perlu diingatkan ini adalah berkaitan pengambilan tanah daripada pemilik tanah yang berdaftar dan berhak dan bukanlah tanah kerajaan yang diduduki secara haram oleh mana-mana pihak. Penduduk haram tanah-tanah kerajaan semestinya tidak layak kepada apa-apa pampasan kerana mereka bukanlah yang berhak.
Hal berkaitan pampasan yang adil ini juga menjadi salah satu isu yang perlu dihalusi dalam penggubalan Rang Undang-Undang (RUU) Pembaharuan Semula Bandar (PSB) yang dibawa oleh pihak kerajaan.
Semangat perundangan pembaharuan bandar ini dilihat sebagai jalan keluar kepada kerajaan untuk membangunkan semula perumahan yang usang, rosak dan lama di kawasan-kawasan bandar.
Kekangan perundangan yang wujud yang dikatakan menyulitkan pembangunan perumahan lama ini memerlukan persetujuan 100 peratus pemilik petak sebelum pembangunan semula dilaksanakan.
Oleh yang demikian melalui pengenalan RUU PSB ini, nilai ambang bagi persetujuan diturunkan daripada sebulat suara kepada 80 peratus bagi hartanah bawah 30 tahun dan 75 peratus bagi hartanah yang telah berusia lebih 30 tahun.
Manakala bagi bangunan yang tidak berpenghuni pula nilai ambang persetujuan diturunkan ke 51 peratus. Lantaran itu ada yang mendakwa mekanisme pembangunan semula ini sebagai pengambilan secara paksa dan memprejudiskan kepentingan penghuni.
SEIMBANG KEPENTINGAN PENGGUNA
Pengimbangan keperluan pembangunan semula dan kepentingan penghuni perlu wujud. Dalam meletakan keseimbangan ini, RUU PSB sebolehnya perlu mengambil kira semangat Akta 486 dalam aspek pengambilan tanah daripada pemilik iaitu untuk kepentingan awam dan pampasan yang adil kepada pemilik asal.
Terdapat juga kerisauan terhadap RUU PSB ini iaitu adakah wujud tujuan yang khusus bagi pembangunan semula kawasan yang diambil sebagaimana seksyen 3 Akta 486.
Semua kerisauan ini sebenarnya mempunyai asas dan perlu dihalusi oleh kerajaan sebelum pengenalan RUU PSB ini.
Dasar yang baik untuk pembangunan bandar sememangnya satu keperluan. Rumah-rumah pangsa di Kuala Lumpur yang berusia tua, malah ada yang hanya mempunyai satu atau dua bilik tidur memerlukan perubahan.
Cuma pembaharuan itu sendiri memerlukan perancangan yang tuntas, tidak memprejudis dan merugikan pemilik-pemilik petak lebih-lebih lagi apabila penghuni di perumahan ini mungkin terdiri daripada warga emas ataupun golongan B40.
Janganlah pembangunan baharu yang dijalankan hanya memfokuskan kepada keuntungan kapitalis semata-mata.
Tuntasnya, pembangunan semula bandar ataupun pembangunan tanah secara umum perlu mengambil kira kemaslahatan penduduk ataupun pemilik.
Sebarang pembangunan bandar juga perlu mengambil kira penyediaan kemudahan awam seperti sekolah, klinik kesihatan dan juga balai polis.
Kita gusar pembangunan semula bandar yang mengikis nilai tradisional bangsa Malaysia diganti dengan identiti luar yang hilang arah.-UTUSAN
PENULIS ialah pengamal undang-undang, Ahli Jawatankuasa Pusat Gabungan Pertubuhan Masyarakat Sivil Malaysia (MACSA) dan Ketua Penerangan Gabungan Pelajar Melayu Semenanjung (GPMS).
