Mukadimah
Isu harga rumah dari dahulu sampai sekarang masih menghantui rakyat. Tambahan pula, selepas musim banjir teruk yang melanda, agaknya bagaimana nasib hartanah di kawasan yang terjejas itu? Lebih menyedihkan, rata-rata kawasan diduduki orang Melayu.
Menyedari kepentingan isu ini untuk diambil serius dan diberi penekanan khusus, terutama berhubung soal pemilikan hartanah dalam kalangan orang Melayu yang nampaknya masih kurang, Mingguan Malaysia mendapatkan perspektif pengasas komuniti Pejuang Hartanah, yang juga penganalisis industri hartanah, AHYAT ISHAK.
Ikuti wawancara disertai wartawan AQILAH MIOR KAMARULBAID, FAHMI FAIZ dan jurugambar AFIQ RAZALI. Antaranya, beliau mengupas isu pemaju yang terlalu dimanjakan, selain soal data peratusan pemilikan hartanah mengikut kaum yang seakan-akan dirahsiakan. Malah turut disentuh isu rumah berhantu dan ‘rumah busuk’, iaitu fenomena yang sering melanda industri.
MINGGUAN MALAYSIA: Boleh kongsikan latar belakang dan bagaimana terdorong ceburi bidang hartanah?
AHYAT: Saya jadi pelabur hartanah bermula 2003, dan sekarang saya berusia 43 tahun. Pada mulanya, saya melabur hartanah dengan menyertai kumpulan pelabur Cina, dan mereka banyak mengajar dalam bahasa Inggeris. Kemudian sekitar 2012 dan 2013, saya pun dah mula risau, apabila tak nampak orang Melayu dalam bidang hartanah. Di mana orang kita? Datang program hartanah pun tidak, membeli hartanah pun tidak, ini seperti ekspo hartanah, bengkel dan kursus hartanah dan sebagainya. Orang Melayu kita macam tak berminat pada waktu itu. Jadi apa yang saya lihat, penglibatan dan kesedaran orang kita masih kurang. Jadi di situlah detik yang saya kira perlu buat perubahan. Maka saya fokus kepada orang Melayu, dan bermulalah saya mengasaskan komuniti pejuang hartanah.
Apa tujuan komuniti ini?
Ia bertujuan memperjuangkan pemilikan hartanah dalam kalangan orang Melayu, orang Islam kita.
Macam mana kecelikan orang Melayu sekarang dalam hal hartanah?
Sekarang sudah berbeza, yang mana orang Melayu sudah ramai sedar, semakin teruja dan giat terlibat dalam dunia hartanah termasuk pembelian dan pelaburan hartanah. Malangnya, saya lihat ramai yang terjun dalam dunia hartanah tanpa ilmu dan persediaan. Jadi di situlah bermulanya ilham untuk berkongsi sedikit ilmu dan pandangan.
Adakah terbabit dalam sebarang sesi libat urus dengan agensi kerajaan berkaitan hartanah atau ada mana-mana persatuan di belakang?
Saya bukan agen hartanah, bukan juga konsultan hartanah, sebaliknya saya cikgu pelaburan hartanah. Lama-kelamaan, saya banyak dijemput oleh pemaju-pemaju, ada kira-kira 58 pemaju untuk jadi konsultan jualan mereka dan sebagainya. Kemudian, agensi-agensi kerajaan mula menjemput saya. Sebagai contoh, PUNB sebagai perancang strategik bagi 2019.
PEMAJU SYOK SENDIRI
Dari mana sumber tuan dapat maklumat lapangan, misalnya tentang masalah hartanah berkaitan rakyat?
Sebab saya banyak mengajar hal-ehwal hartanah, sejak 2012 mula mengajar, pada awalnya ramai pelajar Cina, kemudian 2013 saya mula mengajar anak murid Melayu. Sudah lebih 30,000 yang menyertai bengkel dan kelas saya, ada yang dalam program besar, dan ada dalam program kecil. Jadi bila berdepan dengan pelajar yang juga pembeli ini, maka mereka beritahu apa masalah mereka yang sebenar. Bila kita mewakili pembeli dan pelabur ini, kemudian kita jumpa pula pemaju, maka kita nampak wujudnya jurang antara dua ini.
Boleh beri contoh?
Misalnya, ada pemaju tanya saya, apa masalah dengan projek hartanah kami? Jadi saya tengok perjanjian pajakan, tengok apa yang mereka tawarkan, tengok laman web dan risalah, saya dapati semua ditulis dalam bahasa inggeris. Tapi kawasan yang mereka sasarkan itu, saya tanya kamu tahu apa bentuk demografi di kawasan yang kamu bangunkan? Konsultan mereka pun dengan gempak cakap, kawasan ini 87 peratus orang Melayu. Saya cakap, itulah masalah sebenar kamu, masalah bahasa komunikasi. Jadi inilah contoh masalah di lapangan, masalah rakyat marhaen ini.
ISU HARGA RUMAH
Apa pandangan tentang isu harga rumah, apabila ramai mendakwa ia terlalu tinggi tak setaraf dengan kadar gaji?
Soalnya, betulkah harga rumah naik mencanak? Kalau kita lihat, antara benda yang boleh dikaji ialah Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI). Ia mengukur harga rumah itu, dan ia diukur setahun ke setahun. Jadi kalau data yang ringkas, kita ambil data lima tahun sebelum. Pada 2016, purata harga rumah seluruh Malaysia adalah RM385,000 manakala pada 2021, purata adalah RM433,000. Jadi di sini, purata kenaikan hanya kira-kira 2.3 peratus saja sebenarnya setahun. Jadi ia tak nampak begitu teruk, berbanding kajian-kajian yang ambil sampel data sejak 1990-an.
Apa rumusan terhadap dapatan ini?
Jadi apa yang kita dapati adalah, ia tetap ada kenaikan tetapi ia sedang perlahan. Ini sejak lima tahun ini, memang nampak kenaikan itu sangat jelas perlahan. Malah kalau kita lihat graf, pada suku kedua 2021, graf itu turun. Bermaksud, dengan satu tahun pandemik yang dibuat lockdown, harga purata rumah sebenarnya menurun. Tapi kerana keadaan ekonomi rakyat waktu itu yang terjejas teruk, maka rakyat tak dapat merasai kesan penurunan harga hartanah ketika itu, dan meskipun peratusan penurunan itu cuma kira-kira satu peratus, namun ia tetap ada penurunan. Jadi soalnya, betulkah harga rumah mencanak naik? Yang ini kita kena kaji.
Maksudnya, istilah harga rumah mencanak naik tak betul?
Sekarang ini, tak betul. Tapi jika ditarik sampel data itu sejak 1990-an misalnya, memang nampak ketara kenaikan.
PEMAJU NAIK LEMAK
Beberapa tahun lepas, Utusan Malaysia dalam laporan khas mendedahkan, polisi kerajaan yang terlalu memanjakan pemaju akibatkan mereka ‘naik lemak’, sehingga harga rumah sukar dikawal kerana setiap projek yang tak terjual akan diberi bantuan kerajaan. Komen?
Saya sangat bersetuju, seratus peratus setuju bahawa polisi kerajaan seolah-olah memenangkan pemaju. Baik mari kita fikirkan tentang ini. Cuba bayangkan, kita buka perniagaan jual baju kurung. Bila musim hari raya, kita sangka permintaan tinggi, jadi kita hasilkan terlalu banyak baju kurung dan jual pula harga mahal. Tapi rupanya, tak laku. Kemudian kita buat satu persatuan, kita merungut kepada kerajaan. “Kamu kena tolong kami, ada lambakan baju kurung tak boleh terjual”. Kemudian, kerajaan pun tolong, kerajaan beri insentif kepada penjual baju kurung, tak perlu bayar cukai, beri rebat kadar sewa dan sebagainya. Apa perasaan rakyat? Mesti rasa marah, bukan? Kamu dah buat baju banyak dan rakyat tak mahu dan tak mampu beli, lepas itu kamu menangis minta bantuan kerajaan. Kemudian, cuba gantikan baju kurung itu kepada hartanah. Pemaju ini adalah entiti komersial. Apa tanggungjawab kamu? Untuk mencipta keuntungan kepada pelabur. Jika kamu jual sesuatu yang tak boleh dijual, yang rakyat tak boleh beli, bukankah itu satu yang tidak bijak? Jadi kenapa kamu jual sesuatu yang harganya terlalu tinggi?
Apa modus operandi pemaju tentukan nilai hartanah?
Kamu tahu, ada satu ketika, kamu tahu macam mana cara pemaju ini tetapkan harga rumah? “Kawan kita pemaju di projek sebelah itu, mereka jual rumah dengan harga RM500,000. Jadi, kita akan naikkan harga rumah kita kepada RM550,000. Kita buat gimik pemasaran sikit, buat brochure cantik-cantik, kita bubuh hanging garden, bubuh arca dari luar negara, kita tambah lah RM50,000”. Inilah kaedah mereka. Inilah punca, di luar negara sering berlaku ‘bandar berhantu’, apabila rumah yang dibina tak terjual dan akhirnya terbiar.
LANGKAH KAWAL HARGA
Dalam konteks kerajaan pula, apa langkah yang diambil bagi turunkan harga hartanah?
Dengan cara mengganggu dua bahagian, iaitu permintaan dan bekalan. Macam mana ganggu permintaan? Contohnya, dulu ada Skim Tanggungan Faedah Pemaju (DIBS). Kita beli daripada pemaju, dan semasa pembinaan kita tak perlu bayar faedah. Skim ini menyebabkan ramai pembeli teruja untuk beli hartanah, dan beli bukan untuk duduk sendiri sebaliknya untuk melabur dan buat pelaburan bersifat spekulatif. Jadi kerajaan dapat hidu, dan hentikan DIBS. Kemudian cara lain ganggu permintaan seperti pendekkan tempoh pembiayaan dari 40 tahun kepada 35 tahun. Contoh lain adalah dengan kawal kadar bunga, kalau bunga tinggi permintaan akan rendah, serta dengan cara mengetatkan syarat pembiayaan rumah.
Tapi bila permintaan terhadap rumah jadi rendah, bekalan hartanah akan turut jadi rendah. Bekalan rendah pasti akan akibatkan harga naik sebab faktor kekurangan bekalan?
Bila kerajaan umumkan polisi ketatkan pembiayaan bagi mengganggu permintaan, ini tak mengganggu bekalan secara langsung. Kalau kita lihat, pemaju ini mereka punya tempoh untuk respons terhadap satu-satu polisi itu agak perlahan, kerana ini adalah lumrah dalam dunia pembangunan hartanah. Bayangkan, contohnya 2009 hingga 2013, hartanah tengah melonjak. Maka kerajaan tetapkan syarat, kita tarik semula DIBS, ketatkan syarat untuk pembiayaan.
Boleh ulas lanjut?
Pada masa itu, para pemaju masih teruja, masih membina dan buat rancangan pembangunan tanah. Ini semua mengambil masa untuk betul-betul mula pembangunan sehinggalah projek itu siap, adakala sampai sembilan tahun. Jadi, ada tempoh senggang antara empat ke sembilan tahun tahun daripada tarikh pertama pemaju rancang untuk mulakan projek, sehingga projek siap. Dalam tempoh itu, pasaran dan harga hartanah ini yang pada asalnya naik mencanak, akan jadi sejuk dan sendu, maka harga turun.
RUMAH BERHANTU
Betulkah di Malaysia, ada rumah-rumah berhantu yang disewa dan dijual pada harga rendah?
Saya ada dapat tahu juga, tapi tak banyak kes macam ini. Ada di Shah Alam, di Bangi, dan beberapa lokasi lain. Saya ini cikgu hartanah, dan ada agen hartanah yang pernah beritahu, di satu lokasi di Shah Alam, memang ada rumah berhantu. Memang murah, namun tak terjual. Di Bangi pun ada, murah tapi tak pernah dapat dijual.
Murah yang macam mana?
Memang murah melampau. Agen itu beritahu, harga dijual tak sampai separuh harga pasaran. Tapi tak pernah terjual, sebab jiran-jiran keliling pun tahu. Tak akan ada orang mahu beli, dan agen pun tak akan propose kepada pelanggan. Ada kisah benar yang diceritakan oleh seorang pemaju kepada saya. Mereka mahu buka satu kawasan pembangunan di Selangor, kalau tak silap di Kinrara. Kawasan itu memang keras, sampai terpaksa gunakan khidmat ustaz untuk buang benda halus. Kawasan itu di Kinrara, dan dibuang di Puncak Alam. Ceritanya, dia upah satu ustaz, dan dia sendiri yang melihat bas yang dibawa, dia cakap bas itu sampai senget sebab terlalu berat. Kemudian, pemandu bas itupun macam bawa bas yang penuh muatan. Jadi, soal ini tak boleh dirungkai secara logik akal.
RUMAH BUSUK
Tuan ada kes uruskan rumah berhantu?
Ada yang kurang ekstrem berbanding rumah berhantu, iaitu ‘rumah pecah’ atau ‘rumah busuk’. Ini merujuk kategori pelaburan hartanah yang jadi antara rahsia terbuka dalam industri. Kumpulan pelabur ini mencari mana-mana rumah yang sudah lama terbiar, sampai kadangkala tumbuh pokok dalam rumah. Sebenarnya, rumah-rumah busuk ini kalau kita lihat, mana-mana rumah yang ditinggalkan kosong lebih 40 hari, akan diduduki benda halus. Jadi kalau rumah yang dibiar kosong berpuluh tahun, jadi boleh bayangkan. Kemudian ada juga isu, kalau rumah yang ada kematian contohnya bunuh diri atau kes bunuh.
Ada contoh?
Di Mont Kiara dulu ada kes, seorang mangsa dibunuh dan mayatnya dikerat sebelum disimpan dalam peti sejuk. Saya difahamkan, agen tahu unit mana yang berlaku kes itu. Tapi, tak pernah terlepas dari mulut agen. Sebab apa? Kerana mereka ada kesepakatan dalam kalangan agen-agen, kalau ada yang membocorkan, maka mereka memang bukan part of the brotherhood. Jadi sampai hari ini, tak akan ada penyewa yang tahu, bahawa mereka menyewa rumah yang ada kes orang kena kerat, dan mayat disimpan dalam peti sejuk.
HARTANAH KAWASAN BANJIR
Apa nasib hartanah di kawasan-kawasan yang dilanda banjir teruk tempoh hari?
Adakah 2021 kali pertama Shah Alam dilanda banjir? Tidak. Sebab sebelum ini sudah banyak kali kejadian banjir di sana. Dah selalu banjir, malah hampir setiap tahun kalau hujan lebat, air memang akan naik. Tapi ada data 2020 menunjukkan, di Taman Sri Muda Shah Alam, ia kawasan yang nombor satu paling banyak orang beli hartanah. Kenapa? Antara sebab yang saya lihat adalah faktor lokasi yang sangat strategik. Ia dekat dengan kawasan pekerjaan dan kemudahan lain. Kedua, sebab faktor harga hartanah yang tak terlalu tinggi dan mampu milik. Median di sana, saya rasa sekitar RM330,000. Begitu juga TTDI Jaya, Bukit Jelutong memang kawasan banjir, atau laluannya sering banjir. Jadi ada netizen cakap, kalau sudah tahu itu kawasan banjir, pindah lah. Kamu sila beritahu perkara itu kepada mangsa.
Maksudnya?
Kenapa tak boleh pindah? Sebab kalau mahu pindah, maka kena cari kawasan baharu. Jika mahu beli di kawasan baru, murah sangatkah harganya? Untuk pindah, ia perlukan kos tinggi. Kena jual rumah lama, dan orang lain tahu Taman Sri Muda misalnya memang kawasan banjir. Anggaplah jika ada mangsa di Taman Sri Muda yang ada rumah dah habis hutang, jadi kalau jual dapat dalam RM300,000. Kalau mahu beli rumah lain harga macam itu, rumah macam mana yang akan dapat? Nak mohon pinjaman bank untuk rumah lain, susah sebab bank mahu lihat profil kewangan, sedangkan gaji tak naik. Jadi, bukan mudah mahu pindah. Jadi sesiapa yang keluarkan kenyataan, dah tahu duduk kawasan banjir kenapa tak pindah? Ia sebenarnya satu kenyataan yang sangat tak adil kepada mangsa.
HARTANAH ISU SENSITIF
Boleh kongsikan peratusan pemilikan hartanah atau rumah di Malaysia, mengikut kaum?
Susah untuk dapatkan maklumat ini. Sepatutnya National Property Information Center (Napic) yang diletak di bawah Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia (NPPH) di bawah Kementerian Kewangan. Dalam laporan mereka setiap tahun, tak pernah dikeluarkan data berdasarkan kaum, sedangkan merekalah yang mengukur setiap transaksi hartanah di Malaysia. Sebab itu masa saya dijemput dalam satu program perancangan strategik libatkan hartanah, kita minta data itu. Mereka kata ada data itu, jadi kita minta. Tapi mereka tak dedahkan.
Apa selanjutnya?
Kemudian saya kata, ada dua saja kemungkinan. Sama ada pemilikan hartanah bumiputera, orang Melayu kita sudah cukup bagus, dan kita mahu teruskan Dasar Ekonomi Baru (DEB), atau mungkin peratus pemilikan hartanah orang Melayu masih terlalu teruk dan rendah. Dan jika perkara ini diketahui rakyat, nescaya rakyat akan marah. Sudah berpuluh tahun kerajaan melaksana dasar dan polisi, namun perkara ini masih tak dapat diubah. Jadi mana satu? Dan tiada mana-mana pihak pun yang memberi maklumat itu. Dan sekarang pun, masih lagi mereka sebut kita ada data ini, namun kita sedang kaji. Soalnya, sampai bila mahu kaji? Namun saya difahamkan, bahawa ini data yang terlalu sensitif. Soalnya, kenapa sensitif? Mereka jawab ini data yang kita memang tak boleh keluarkan, dan ini terlalu sensitif. – Mingguan Malaysia
