BELUM lagi reda riuh rendah isu harga tanah untuk memajukan Kampung Baru, timbul pula isu nilai pampasan tanah yang rendah di Sungai Baru yang merupakan sebahagian tanah di Kampung Baru, Kuala Lumpur. Kedua-dua isu ini dimainkan dan dicampur aduk dengan sentimen politik setempat. Justeru, ramai keliru dan ada pula yang mengelirukan orang lain.
Jadi, apakah isu sebenarnya yang berlaku di Sungai Baru? Adakah isunya mengenai penilaian pampasan adil? Atau proses pengusiran pemiliknya setelah tanah mereka diambil?
Atau perundangan pengambilan tanah yang sudah 60 tahun dikuatkuasakan tetapi masih menimbulkan banyak isu dalam pelaksanaannya? Atau pampasan tanah yang rendah kemudian diambil alih pemaju dengan untung yang besar? Atau impak sosial yang boleh menambah bilangan gelandangan di bandar raya Kuala Lumpur?
Sebenarnya isu pengambilan tanah di Sungai Baru boleh dilihat dari dua sudut berlainan. Pertama, pampasan tanah yang dikatakan rendah sebanyak RM400 sekaki persegi. Kedua, prosedur pengusiran pemilik yang hanya diberikan tempoh 42 hari untuk keluar dari kediaman masing-masing.
Selain itu, akibat pengambilan berkenaan akan menimbulkan isu gelandangan apabila pemilik hanya diberikan pampasan kira-kira RM200,000 dan tidak mampu membeli rumah mampu milik dengan harga RM300,000 di Kuala Lumpur. Jadi, impak daripada pengambilan tanah perlu dilihat dengan cara lebih mendalam. Barangkali, kajian impak sosial (SIA) boleh dijalankan kerajaan akibat tindakan pengambilan berkenaan.
Kuasa pengambilan tanah terletak di bawah Fasal 13 Perlembagaan Persekutuan yang memperuntukkan setiap rakyat mempunyai hak untuk memiliki tanah. Hanya di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960, pengambilan hak tanah boleh dibuat kerajaan dengan membayar amaun pampasan mencukupi.
Di bawah Seksyen 3, dinyatakan pengambilan tanah hanyalah untuk maksud awam, iaitu membina sekolah, masjid, jalan raya dan sebagainya. Boleh dikatakan semua negara di dunia memperuntukkan pengambilan tanah mestilah untuk maksud awam sahaja.
Bagaimanapun, di negara kita, Seksyen 3 Akta Pengambilan Tanah 1960, dipinda Akta A804 pada 1991 memasukkan tambahan bahawa pengambilan tanah juga boleh dilakukan kerajaan untuk maksud pembangunan ekonomi. Di bawah Jadual Pertama, dinyatakan dengan jelas apa yang boleh dibuat tuntutan dan apa pula yang tidak dibenarkan. Selain nilai tanah, pemilik terlibat boleh mengemukakan tuntutan pecah pisah, penjejasan terbabit, kacau ganggu dan sebagainya.
Bagaimanakah penilaian untuk membayar pampasan perkara-perkara ini (tajuk-tajuk tuntutan) boleh dibuat? Caranya, menyiapkan laporan SIA daripada tindakan pengambilan berkenaan. Apabila tanah yang diambil terpisah dua, nilai akan jatuh dan perlu dibayar balik.
Begitu juga sekiranya kerja-kerja pengambilan menyebabkan berlaku banjir di tanah baki, keadaan ini boleh dibayar sebagai pampasan. Begitu juga dengan kacau ganggu dan sebagainya.
TIDAK MASUK AKAL
Di bawah Jadual Pertama menyatakan apa yang boleh dituntut dan apa pula yang tidak boleh dituntut. Pampasan nilai tanah hendaklah mengambil kira lokasi tanah berkenaan. Kawasan Sungai Baru terletak di luar kawasan Kampung Baru. Maknanya, Sungai Baru terletak bersebelahan malah bersempadanan dengan Kampung Baru.
Dengan menikmati kemudahan awam dan ciri-ciri ekonomi yang sama, masakan nilai tanah di Sungai Baru yang diambil kerajaan dengan tawaran nilai pampasan sebanyak RM400 sedangkan di Kampung Baru pula RM1,000 sekaki persegi? Seolah-olah tidak masuk akal, bukan?
Sebenarnya, walaupun tanah Sungai Baru bersempadan dengan tanah Kampung Baru, nilai berbeza disebabkan status kepemilikan yang berbeza. Tanah di Sungai Baru yang diambil balik kebanyakannya adalah rumah-rumah pangsa dan dimiliki secara pajakan.
Menurut Profesor Denman dari Universiti Cambridge England, konsep nilai tanah pegangan pajak lebih rendah dibandingkan pegangan kekal atau selama-lamanya. Apa lagi jika tempoh pajakan berkenaan akan berakhir tidak lama lagi.
Nilai pampasan bagi pegangan pajak bergantung pada tempoh pajakan baki yang belum berakhir sahaja. Namun demikian, tuntutan pampasan selain tanah atau bangunan perlu dipertimbangkan dengan adil dan saksama.
Lantaran, peranan penilai berdaftar sama ada swasta atau pegawai Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta memainkan peranan penting. Mereka perlu memberi penerangan dan pendidikan kepada pemilik tanah yang terlibat dengan jelas. Maka, penilai bukan sekadar menilai semata-mata malahan juga perlu mendidik rakyat.
Apabila amaun pampasan yang diberikan sekadar RM200,000 sahaja, sukar bagi mereka membeli rumah sebanding di kawasan berkenaan yang rata-rata melebihi RM300,000. Maknanya, pengusiran sah pemilik dan penduduk Sungai Baru menimbulkan masalah miskin bandar yang baharu dan bukannya meredakan atau menyelesaikan isu sedia ada.
Keadaan menjadi semakin parah sekiranya ahli keluarga yang ramai terpaksa keluar secara sah dan barangkali akhirnya menjadi gelandangan di bandar raya Kuala Lumpur. Keadaan ini juga menimbulkan pelbagai masalah berkaitan kuasa mengundi orang Melayu apabila pengundi-pengundi terpaksa keluar dari kawasan Parlimen Titiwangsa meninggalkan kawasan terakhir orang Melayu di bandar raya Kuala Lumpur.
Oleh yang demikian, sepatutnya SIA dijalankan sebelum pengambilan tanah dilaksanakan. Contoh di India, apabila pindaan Akta Pengambilan Tanah 1894 dibuat kepada Akta Hak Mendapatkan Pampasan Adil dan Ketelusan dalam Pengambilan Tanah dan Penempatan Semula pada 2014 dengan mewajibkan SIA untuk mengetahui kesan sebenar daripada sesuatu pengambilan tanah oleh kerajaan. Maka, impak sebenar diketahui lebih awal sebelum tindakan pengambilan dibuat untuk maksud menyediakan tuntutan dan seterusnya gejala kekecohan dalam kalangan masyarakat dapat dielak.
PROFESOR Ismail Omar ialah Presiden Pertubuhan Profesional Tanah Malaysia (Pertama) dan pensyarah, perunding serta penyelidik di Institut Harta Tanah Malaysia (MyREI), Universiti Tun Hussein Onn Malaysia.
