DATA Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) bagi suku pertama 2026 menunjukkan pasaran hartanah Malaysia masih stabil dari segi nilai, namun secara senyap mula kehilangan momentum.
Daripada 89,966 transaksi bernilai RM51.09 bilion, Indeks Harga Rumah masih mencatat pertumbuhan 1.7 peratus tahun ke tahun, manakala nilai transaksi hanya susut 0.6 peratus.
Berdasarkan ukuran ini sahaja, pasaran hartanah Malaysia kelihatan kekal berdaya tahan.
Namun, jumlah transaksi merosot lapan peratus berbanding tahun sebelumnya, lebihan stok kediaman meningkat untuk suku keenam berturut-turut kepada 32,801 unit bernilai RM16.37 bilion, manakala jumlah unit siap tidak terjual bagi kategori kediaman dan apartmen servis kini melebihi 52,000 unit.
Harga masih bertahan, tetapi enjin transaksi yang menyokongnya semakin lemah.
Reaksi lazim terhadap angka ini ialah menyeru kepada lebih banyak bekalan atau lebih banyak rangsangan pasaran. Namun, pendekatan itu tersasar daripada masalah sebenar.
Pasaran kediaman Malaysia bukan berdepan kekurangan stok atau kekurangan pembeli. Sebaliknya, ia berdepan kegagalan menghubungkan kedua-duanya sehingga menghasilkan transaksi yang berjaya diselesaikan.
Ini merupakan cabaran yang berbeza dan memerlukan penyelesaian yang berbeza.
Pasaran terbahagi memerlukan diagnosis yang tepat
Melihat data suku pertama 2026 sebagai satu gambaran pasaran yang seragam akan menyembunyikan lokasi sebenar tekanan pasaran.
Hartanah berharga melebihi RM500,000 masih menunjukkan daya tahan dari segi transaksi.
Sebaliknya, kelembapan dan lebihan stok hampir sepenuhnya tertumpu dalam segmen RM300,000 ke bawah, yang pada masa sama merekodkan aktiviti pembelian tertinggi dengan 27,209 transaksi pada suku pertama.
Segmen inilah yang paling banyak menerima tumpuan program perumahan mampu milik persekutuan dan negeri. Namun, segmen yang sama juga mengumpulkan jumlah stok siap tidak terjual yang paling tinggi.
Percanggahan utama dalam pasaran ini ialah pembeli paling aktif tertumpu dalam segmen yang paling banyak lebihan bekalan, namun transaksi masih gagal diselesaikan pada kadar yang sepatutnya.
Ini bukan isu kekurangan permintaan atau lebihan bekalan semata-mata. Ia adalah masalah kegagalan laluan yang menghubungkan kedua-duanya dan halangan terbesar dalam laluan tersebut ialah sistem pembiayaan.
Jurang pembiayaan adalah kekangan utama
Nisbah kelulusan pinjaman perumahan sebanyak 40.6 peratus pada Mac 2026 bermakna enam daripada setiap 10 rakyat Malaysia yang memohon pinjaman perumahan ditolak.
Dalam mana-mana pasaran, angka itu sudah cukup membimbangkan. Dalam pasaran yang dasar negaranya secara jelas bertujuan memperluaskan pemilikan rumah dalam kalangan golongan berpendapatan rendah dan sederhana, ia mencerminkan kegagalan struktur yang serius.
Beban paling besar ditanggung oleh pembeli dalam segmen RM300,000 ke bawah. Mereka terdiri daripada isi rumah yang mempunyai ruang paling kecil dalam pengiraan nisbah khidmat hutang (DSR), lebih cenderung mempunyai pendapatan tidak tetap atau tidak konvensional, serta kurang mendapat bimbingan profesional dalam proses permohonan pinjaman.
Akibatnya, kitaran transaksi yang berlaku menjadi berulang dan mahal iaitu pertanyaan diterima, lawatan rumah dilakukan, permohonan pinjaman dihantar, pinjaman ditolak dan unit terus tidak terjual.
Mempercepatkan proses ini dengan teknologi yang lebih baik tidak akan mengubah hasil akhirnya. Kekangan sebenar bukan pada peringkat pertanyaan, tetapi pada peringkat kelulusan pinjaman. Malangnya, di sinilah pelaburan paling sedikit diberikan.
Aspirasi dasar dan infrastruktur akses tidak selari
Rekod Malaysia dalam membina rumah mampu milik sememangnya memberangsangkan. Komitmen kerajaan menerusi Perbadanan PR1MA Malaysia (PR1MA) dan pelbagai program perumahan negeri telah menghasilkan bekalan yang besar.
Namun, data lebihan stok suku pertama 2026 menunjukkan bekalan tersebut belum diterjemahkan kepada pemilikan rumah yang menjadi matlamat asal program-program berkenaan.
Jurang utama terletak pada infrastruktur akses.
Mekanisme pra kelayakan yang membolehkan pembeli mengetahui kelayakan pembiayaan sebelum memulakan pencarian rumah masih kurang berkembang.
Kaedah penilaian pendapatan pula belum menyesuaikan diri dengan pertumbuhan ekonomi gig dan pekerjaan tidak formal yang kini merangkumi sebahagian besar tenaga kerja Malaysia.
Selain itu, data penolakan pinjaman tidak banyak digunakan untuk mempengaruhi perancangan pembangunan perumahan.
Akibatnya, bekalan baharu terus dirancang berdasarkan minat yang dinyatakan pembeli, bukannya berdasarkan keupayaan sebenar mereka mendapatkan pembiayaan.
Menutup jurang pemilikan rumah memerlukan akses pembiayaan diberi keutamaan dasar yang sama seperti bekalan perumahan.
Industri perlu bersaing dari segi penukaran jualan, bukan jumlah prospek
Respons industri hartanah terhadap penurunan jumlah transaksi kebanyakannya tertumpu kepada meningkatkan aktiviti pemasaran, menjana lebih banyak prospek dan mempercepatkan susulan automatik.
Langkah ini munasabah dari sudut persaingan, tetapi ia menyasarkan masalah yang salah.
Data niat pembelian daripada platform MyRumahBaru sepanjang 90 hari lalu menunjukkan indeks sentimen pasaran komposit kini berada pada paras 62 daripada 100, susut tujuh mata sepanjang tempoh tersebut, selari dengan kelembapan yang ditunjukkan dalam data NAPIC.
Perkongsian carian pembelian bagi hartanah berharga antara RM700,000 hingga RM900,000 turut menurun sebanyak 17 mata peratusan minggu ke minggu, menunjukkan sikap berhati-hati bukan hanya tertumpu kepada segmen mampu milik.
Dalam keadaan ini, pembeli yang benar-benar mempunyai niat membeli dan telah disahkan mengambil masa purata hanya 4.4 hari daripada carian awal kepada temu janji rasmi.
Ini menunjukkan bekalan pembeli berkualiti sebenarnya masih wujud. Masalahnya ialah nisbah antara pertanyaan berkualiti dan pertanyaan yang tidak layak.
Oleh itu, pelaburan untuk mengenal pasti pembeli yang benar-benar layak mendapatkan pembiayaan lebih awal dalam proses pembelian berpotensi menghasilkan lebih banyak transaksi berbanding sekadar meningkatkan jumlah prospek.
Kecekapan penukaran jualan, bukannya kelajuan mendapatkan pertanyaan baharu, merupakan faktor yang mampu menggerakkan jualan dalam pasaran semasa.
Peluang terletak pada jurang yang wujud
Bagi pembeli yang telah menyelesaikan isu pembiayaan, keadaan pasaran ketika ini sebenarnya lebih menguntungkan daripada yang disangka.
Lebih 52,000 unit siap tidak terjual memberikan kuasa tawar-menawar yang besar kepada pembeli yang benar-benar bersedia untuk membeli. Pemaju yang memegang inventori siap berdepan tekanan komersial yang nyata dan pembeli yang mempunyai pembiayaan tersedia mampu mendapatkan syarat yang lebih baik berbanding dalam pasaran yang lebih ketat.
Bagi industri dan pembuat dasar pula, data suku pertama 2026 memberikan gambaran yang jelas.
Pasaran hartanah Malaysia tidak memerlukan lebih banyak penyenaraian atau pelancaran projek baharu dalam segmen yang sudah mempunyai permintaan kukuh.
Apa yang diperlukan ialah sistem yang lebih berkesan untuk menghubungkan pembeli yang layak dengan rumah yang tersedia melalui laluan pembiayaan yang berfungsi dengan baik.
Bekalan sudah ada. Permintaan juga sudah ada. Apa yang masih belum dibina secukupnya ialah infrastruktur pelaksanaan yang menghubungkan kedua-duanya.
Di situlah masa depan pasaran hartanah Malaysia akan ditentukan, sama ada berjaya atau sebaliknya.-UTUSAN
Penulis adalah Pengasas MyRumahBaru.
