SEKIRANYA anda mahu menjual rumah, terdapat pelbagai perkara yang perlu diambil kira bagi menetapkan harga rumah tersebut.
Kaedah yang mungkin selalu digunakan ialah perbandingan yang berkait dengan transaksi pasaran semasa, namun terdapat juga beberapa kaedah penilaian hartanah lain seperti kaedah kos atau keuntungan.
Untuk RINGGIT minggu ini, kami senaraikan beberapa kaedah untuk anda mendapat pandangan lebih lanjut mengenai kebaikan dan keburukan masing-masing, serta kaedah yang paling sesuai untuk pelbagai jenis hartanah dan pelabur.
Kaedah Perbandingan
Kaedah perbandingan juga dikenali sebagai pendekatan perbandingan penjualan atau pendekatan perbandingan data pasar. Ia adalah antara kaedah yang paling biasa digunakan untuk menilai pelbagai jenis hartanah di Malaysia seperti rumah, pejabat dan kedai.
Semasa membuat anggaran nilai hartanah menggunakan kaedah perbandingan, anda akan melihat kepada beberapa ciri hartanah. Untuk mendapatkan angka yang tepat, anda perlu mengetahui lokasi, keadaan dan saiz hartanah. Kemudian, cari pula beberapa hartanah yang serupa dengan ciri-ciri yang sama dan juga disebut sebagai setanding.
Setelah hartanah lain dikenal pasti, anda perlu membandingkan mereka dari segi harga jualan untuk mendapatkan contoh penilaian hartanah. Namun, perlu ingat anda perlu mempertimbangkan seberapa banyak ciri, termasuk jumlah bilik dan bilik mandi, ukuran kaki persegi dan kali terakhir hartanah itu dijual.
Kaedah Kos
Prinsip asas untuk kaedah kos adalah bakal pembeli atau pelabur hartanah tidak sepatutnya membeli hartanah sewa yang lebih tinggi daripada harga bangunan atau melakukan pengubahsuaian tertentu.
Kaedah perbandingan) digunakan dalam pendekatan ini juga. Namun, ia digunakan untuk menentukan nilai tanah di tempat hartanah itu dibina. Berbeza dengan kaedah perbandingan, pendekatan ini tak digunakan untuk penilaian hartanah kediaman atau komersial.
Selalunya ia digunakan untuk penilaian objek yang dibina dan tidak dijual. Hartanah ini merangkumi sekolah, bangunan kerajaan, institusi keagamaan, dan hospital.
Setelah nilai tanah hartanah tersebut ditentukan, ia digabungkan dengan jumlah kos pembinaan hartanah tersebut. Kos pembinaan itu boleh dianggarkan dengan mendarabkan kos kaki persegi dengan jumlah kaki persegi struktur yang setanding.
Setelah jumlah ditentukan, anda boleh menolak mana-mana kos faktor penyusutan yang mungkin ada, termasuk kos pembaikan atau pertimbangan logistik lain, seperti lokasi yang agak jauh.
Kaedah Keuntungan
Kaedah ini biasanya digunakan apabila tiada transaksi sewa atau jualan yang setanding untuk hartanah. Ia paling kerap digunakan untuk mengira nilai bar, restoran, rumah jagaan dan hotel, bukannya hartanah kediaman.
Secara umum, kaedah ini membantu dalam menganggarkan keuntungan kasar dan bersih daripada perniagaan. Keuntungan kasar adalah angka kewangan akhir setelah semua kos pembelian ditolak daripada pendapatan kasar.
Sebaliknya, pendapatan kasar adalah jumlah pendapatan yang dihasilkan oleh perniagaan tertentu tetapi tak mempertimbangkan perbelanjaan bekerja atau kos tersembunyi.
Kaedah Nilai Baki
Tidak seperti pendekatan lain, kaedah nilai baki digunakan terutamanya untuk penentuan nilai hartanah dan tanah kosong yang berpotensi untuk pembangunan atau pembangunan semula.
Untuk menentukan nilai hartanah tersebut, pengiraannya adalah seperti berikut:
Tanah/Hartanah = Nilai Pembangunan Kasar – (Pembinaan + Upah + Keuntungan)
Oleh itu, harga pembelian tanah, hartanah atau tapak ditentukan oleh nilai pembangunan kasar (GDV) ditolak dengan gabungan kos pembinaan, upah dan keuntungan pemaju.
GDV berada di tengah-tengah pengiraan ini dan menggariskan nilai modal akhir pembangunan yang telah selesai dan akhirnya dijual. Walaupun pembinaan hartanah yang lebih besar mungkin memerlukan beberapa tahun, GDV dikira dengan nilai semasa, bukan nilai akan datang.
Kaedah Kontraktor
Dikenali juga sebagai ‘penambahan’, kaedah kontraktor membantu pemaju hartanah menentukan nilai hartanah khas dan luar biasa.
Kaedah ini sangat jarang digunakan di dalam pasaran kerana kurang sesuai untuk teknik penilaian hartanah yang berbeza seperti kaedah perbandingan kerana kekurangan rujukan.
Walaupun teknik lain lagi selalu digunakan, teknik yang satu ini akan digunakan bila semua kaedah lain memang menemui jalan buntu.
Salah satu contohnya, adalah apabila bangunan berkenaan tidak pernah dirancang untuk dibangunkan atau bukan dirancang untuk penggunaan komersial, namun tiba-tiba diguna untuk komersial.-UTUSAN
