Saya jawab bahawa belum ada kenyataan baharu oleh mana-mana pihak semenjak pengumuman awal pada Januari 2019 oleh Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Zuraida Kamaruddin. Pada ketika itu, kerajaan mengumumkan bahawa undang-undang baharu itu akan dilaksanakan dalam tempoh dua tahun lagi bagi tujuan merangsang pasaran penyewaan rumah kediaman di negara ini.

Zuraida ada juga menegaskan bahawa Akta Sewaan Kediaman (Residential Tenancy Act) itu bertujuan melindungi kepentingan pemilik dan penyewa secara adil dan saksama. Berucap sewaktu melancarkan Dasar Perumahan Negara yang baru (2018-2025), menteri itu menyatakan bahawa antara peruntukan penting yang terkandung dalam undang-undang ini adalah mengenai larangan diskriminasi selaras dengan kehendak undang-undang antarabangsa.

Berikutnya, pada April 2019, Noorihan Abd Halim, penolong pengarah di Jabatan Perumahan Negara, dipetik sebagai berkata bahawa akta baharu itu akan digubal berasaskan akta yang serupa di New South Wales dan Victoria, Australia. Beliau menambah bahawa jika berlaku pertikaian antara pemilik dan penyewa, perkara itu akan dirujuk kepada satu tribunal yang akan ditubuhkan di bawah akta baru itu.

GAGAL TUMPU KEBAJIKAN PENYEWA

Selama lebih empat dekad lalu kita sudah ada undang-undang khas pemajuan perumahan bagi melindungi kepentingan pembeli rumah (iaitu Akta 118). Begitu juga lebih tiga dekad kita sudah ada satu undang-undang khas pemajuan perumahan strata bagi melindungi kepentingan pembeli (iaitu Akta 318, yang baru-baru ini disokong lagi oleh Akta 757). Ini menunjukkan bahawa kerajaan kita selama ini lebih menumpukan perhatian kepada aktiviti pemajuan hartanah dan gagal memberi perhatian yang sama berat kepada kebajikan penyewa (kelompok masyarakat yang tidak mampu membeli).

Pengamal undang-undang memaklumkan kita bahawa di Malaysia Barat, undang-undang pajakan dan sewaan terkandung dalam Bahagian Lima Belas Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) manakala Akta Distress 1951, Akta Relief Spesifik 1950, Akta Undang-Undang Sivil 1956 dan Akta Kontrak 1950 turut sama memperincikan hak dan kewajipan kedua-dua pihak (pemilik kediaman dan penyewa).

Tiga peruntukan penting mengenai kewajipan dan hak pemilik dan penyewa dalam KTN adalah Seksyen 230, 231 dan 232. Seksyen 230 menyatakan bahawa dalam semua perjanjian pajakan dan sewaan, penyewa hendaklah membayar sewa kepada pemilik sebagaimana yang ditetapkan dalam perjanjian manakala pemilik hendaklah membayar cukai tahunan yang dikenakan kepada Pihak Berkuasa Negeri. Seksyen 231 dan 232 pula menyenaraikan hak dan kewajipan penyewa dan pemilik dalam aspek-aspek lain, tetapi kedua-dua seksyen ini mengizinkan kedua-dua pihak menentukan apa juga terma dan syarat mengikut apa yang mereka suka.

HAK MENGUSIR

Dengan bahasa mudah, di bawah KTN, yang wajib ada dalam perjanjian pajakan dan sewaan adalah peruntukan yang menyatakan kewajipan pemilik membayar cukai tahunan kepada PBN dan kewajipan penyewa membayar sewa kepada pemilik (seksyen 230). Selain itu, kedua-dua pihak bebas menentukan apa juga syarat, terma dan waad yang mereka mahu (seksyen 231 dan 232).

Di bawah common law, pemilik berhak mengusir keluar penyewa andainya penyewa ingkar atau gagal membayar sewa seperti yang ditetapkan. Walau bagaimanapun hak pengusiran ini hilang (dimansuhkan) setelah Seksyen 7 Akta Relief Spesifik 1950 dipinda pada 31 Januari 1992. Akibat pindaan itu, tidak ada cara lain bagi pemilik mengusir keluar penyewa yang gagal membayar sewa kecuali terlebih dahulu mendapatkan perintah pengusiran dari mahkamah.

Dalam kes Er Eng Hong & Anor v New Kim Eng [2001] 1 CLJ 289, Hakim Abdul Malek Ishak menyatakan bahawa seksyen 7(2) Akta itu, selepas pindaan 31 Januari 1992, telah menghapuskan hak pengusiran pemilik ini. Selepas pindaan itu, satu perintah pengusiran hendaklah terlebih dahulu diperoleh dari mahkamah.

Dalam kes Nur-Islam Worldwide Industries Sdn Bhd v Yee Kok Sum [2001] 7 CLJ 494, mahkamah sekali lagi menegaskan bahawa hak pemilik mengusir keluar penyewa yang ingkar membayar sewa tidak wujud lagi, sekali puan perjanjian pajakan atau penyewaan ada menyebutkan secara khusus hak pemilik untuk bertindak sedemikian.

PRO-PENYEWA?

Di bawah seksyen 28(4) Akta Undang-Undang Sivil 1956, andainya penyewa berdegil enggan keluar mengosongkan premis walaupun perjanjian pajakan atau sewaan itu telah ditamatkan secara sah oleh pemilik, penyewa boleh dikenakan perintah bayar sewa berganda (double rental). Sekiranya kerugian yang ditanggung pemilik disebabkan kedegilan penyewa mengosongkan premis itu adalah lebih besar dari double rental itu, pemilik boleh memohon ganti rugi menyamai kerugian yang ditanggung dan tidak sahaja setakat double rental.

Akta Distress 1951 membolehkan pemilik menuntut sewa yang tertunggak dari penyewa, tetapi terhad kepada tempoh tidak lebih dari 12 bulan. Akta itu membolehkan pemilik mendapat perintah dari mahkamah supaya barang penyewa disita bagi maksud dijual (menerusi lelong awam). Hasil lelong awam barang milik penyewa itu akan digunakan untuk membayar sewa yang tertunggak. Tindakan pemilik di bawah Akta ini tidak menamatkan pajakan atau sewaan antara kedua-dua pihak, berbeza dengan perintah pengusiran.

Pengamal undang-undang berkata bahawa prosedur mendapatkan perintah pengusiran dari mahkamah di negara ini lazimnya mengambil masa yang lama sehingga tujuh atau lapan bulan dan melibatkan kos yang tinggi (sekitar RM10,000). Mereka juga menyatakan di negara jiran (Singapura), prosedur yang sama mengambil masa dua bulan sahaja.

Justeru, ada pihak menyatakan undang-undang pajakan dan sewaan di negara kita ini pro-penyewa (pro-tenant). Hendaknya apabila Akta Sewaan Kediaman wujud nanti, pelbagai isu mengenai hak dan kewajipan kedua-dua pihak dapat diperincikan secara adil dan seimbang.

Tinjauan ringkas mengenai Akta Sewaan Kediaman 1997 di Victoria Australia memaklumkan kita bahawa akta itu lengkap dan terperinci sekali, mengandungi 15 Bahagian, 533 seksyen dan 2 Jadual. Walau bagaimanapun, tidak semua perkara yang disebutkan di situ perlu diambil kira dan dijadikan contoh oleh kita.

DATUK SALLEH BUANG ialah bekas Peguam Persekutuan di Jabatan Peguam Negara dan bekas Profesor Tamu di Universiti Teknologi Malaysia (UTM), Skudai, Johor.