PETALING JAYA: Menukar tanah sama nilai dengan 106.542 hektar tanah di Jalan Duta yang dikenali sebagai Duta Enclave adalah antara pilihan bagi menyelesaikan kes tanah milik Semantan Estate (1952) Sdn. Bhd. (Semantan Estate) yang menang tuntutannya di mahkamah.
Perancang Bandar dan Penilai Hartanah Berdaftar, TPr. Mohd. Anuar A. Wahab berkata, penggantian tanah milik kerajaan itu bagaimanapun memerlukan kajian lanjut kerana tanah di Jalan Duta itu bukan sahaja bernilai tinggi tetapi juga mempunyai pelbagai keistimewaan lain.
“Kerajaan boleh kenal pasti tanah-tanah yang sama nilai untuk dilupuskan kepada Semantan Estate. Tetapi, pihak kerajaan perlu mengkaji dan kenal pasti lokasi yang sesuai itu. Saya percaya, ini dapat menampung atau mengurangkan bayaran pampasan tunai oleh kerajaan.
“Cuma persoalannya ialah adakah Semantan Estate mahu dengan pilihan ini?” katanya ketika dihubungi Utusan Malaysia.
Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur pada 7 Ogos lalu mengarahkan kerajaan menyerahkan tanah seluas 106.542 hektar di Jalan Duta (kini dikenali sebagai Jalan Tuanku Abdul Halim) kepada Semantan Estate yang merupakan pemilik asal lokasi itu.
PERSOALAN
Keputusan Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur itu sekagi gus mencetus persoalan mengenai nasib Masjid Wilayah Persekutuan dan jabatan kerajaan lain di situ.
Kerajaan sudah memfailkan notis rayuan secara dalam talian terhadap keputusan Mahkamah Tinggi itu.
Mohd. Anuar berkata, selain pertukaran tanah, kerajaan juga mempunyai pilihan untuk membeli balik tanah berkenaan atau memajak tanah itu untuk jangka masa panjang.
Semantan Estate menganggarkan hasil perantaraan yang wajar diterima bagi tempoh 1957 hingga 2021 adalah antara RM3.1 bilion dan RM13.242 bilion beserta faedah.
Mohd. Anuar yang berpengalaman 36 tahun dalam bidang penilaian harta tanah berkata, jika kaedah beli balik menjadi pilihan, rundingan perlu berkisar tentang nilai tanah sahaja, tidak termasuk nilai bangunan atau kemudahan yang terdapat di atas tanah itu.
KEMUDAHAN
“Dengan ini, kerajaan tidak perlu membayar dua kali ke atas bangunan atau kemudahan yang sudah dibelanjakan kosnya, manakala Semantan Estate tidak rugi sebab tidak mengeluarkan belanja dan mendapat bayaran balik tanahnya,” katanya.
Namun, jika tidak dibeli balik, katanya, kerajaan perlu mencapai persetujuan untuk memajak tanah itu untuk jangka masa panjang dengan Semantan Estate.
“Kerajaan memajak tanah (tidak dipindah milik) dengan sewaan ke atas tanah, bukan ruang pembangunan. Bayaran adalah secara berkala, tidak sekali gus. Ini akan mengurangkan beban kewangan kerajaan dan Semantan Estate tidak rugi sebab mendapat hak milik dan juga bayaran berkala,” katanya.
Mengulas lanjut, Mohd. Anuar berkata, kerajaan akan rugi berbilion ringgit jika menyerah balik hak milik tanah kepada Semantan Estate akibat bayaran pampasan asal RM1.32 juta, nilai pasaran tanah sekarang (beserta nilai bangunan dan kemudahan) dan bayaran kerugian dalam bentuk keuntungan mesne.
Keuntungan mesne bermaksud dalam tempoh pertikaian hak milik, dalam kes itu, Semantan Estate mendapat hak ke atas segala keuntungan yang terakru dari kegunaan tanah berkenaan semasa tempoh pencerobohan tersebut.
PENTADBIRAN
“Kerugian dari segi penggunaan kemudahan kerajaan, awam dan operasi, pentadbiran kerajaan. Bagi pihak Semantan Estate pula mendapat keuntungan tanpa membelanja kos pembinaan dan pembangunan di samping mendapat keuntungan tambahan dari ganti rugi mesne,” katanya.
Profesor Perancangan Bandar dan Wilayah, Kolej Alam Bina, Universiti Teknologi Mara (UiTM), Prof. TPr. Dr. Jamalunlaili Abdullah turut bersetuju bahawa tanah yang belum dibangunkan di mana-mana lokasi sesuai boleh diberi kepada Semantan Estate sebagai ganti tanah di Jalan Duta.
“(Selain itu) Boleh sahaja kerajaan menyewa tanah-tanah yang telah dibangunkan dari Semantan Estate. Tetapi, syarat guna tanah mesti mengikut Rancangan Tempatan Bandaraya Kuala Lumpur 2020 yang digazet serta Rancangan Struktur Kuala Lumpur 2040,” katanya.
Oleh kerana guna tanah sudah ditetapkan dalam rancangan tempatan itu, beliau menjangkakan masjid dan jabatan kerajaan kekal seperti sedia ada hingga ada pertukaran status aktiviti guna tanah dalam Rancangan Tempatan Kuala Lumpur.
“Ini mengambil masa 20 tahun lagi, maka, kerajaan boleh bayar sewa untuk tapak pembangunan tersebut sementara waktu,” katanya. –UTUSAN
