Intipati sistem Torrens adalah pendaftaran. Mahkamah telah berulang-kali menegaskan bahawa “di bawah sistem Torrens, pendaftaran adalah segala-galanya”. Implikasi prinsip ini adalah jika kita mahu tahu apakah sebidang tanah yang kita telah duduki sekian lama itu milik kita atau pun tidak, pastikan apakah nama kita ada didaftarkan dalam suratan hakmilik tanah yang dikeluarkan bagi tanah itu oleh Pihak Berkuasa Negeri (PBN)? Jika jawabnya “Ya”, maka yakinlah bahawa tanah itu milik kita.

Sebaliknya, sekiranya satu suratan hakmilik belum pernah dikeluarkan oleh PBN bagi tanah itu, walaupun kita telah sekian lama ‘diizinkan’ oleh pihak-pihak tertentu (seperti Pegawai Daerah, Pegawai Pejabat Tanah, ahli politik dan sebagainya) mendudukinya, tanah itu tetap kekal statusnya sebagai “tanah kerajaan”.

Andainya kita mahu menduduki sebidang tanah kerajaan, paling minimum kita ada memohon (dan kemudian berjaya) mendapatkan satu lesen pendudukan sementara (temporary occupation licence, TOL) dari Pejabat Tanah. Suatu TOL itu akan tamat tempoh pada 31 Disember setiap tahun tetapi ia boleh diperbaharui setahun lagi oleh kerajaan sekiranya permohonan lanjutan oleh pemegang TOL itu diperkenankan. Ada banyak kes di mana TOL telah dilanjutkan hingga puluhan tahun.

Setinggan tiada hak?

Dalam pada itu, perlu diingatkan bahawa tanah TOL (walaupun telah diperbaharui beberapa kali) kekal sebagai tanah kerajaan. Pengeluaran surat TOL tidak sama dengan pengeluaran suratan hakmilik. Apabila suatu TOL itu tamat tempohnya, penghuni perlu keluar dari tanah itu.

Oleh itu, pilihan yang terbaik dan paling selamat adalah kita memohon mendapatkan pemberian milik tanah oleh PBN. Andainya permohonan pemberian milik ini berjaya, kita akan dikeluarkan satu surat hakmilik, biasanya bagi tempoh tidak melebihi 99 tahun. Proses ini boleh mengambil masa yang lama kerana kuasa tidak terletak pada Pejabat Tanah, tetapi kepada PBN.

Apabila seorang penghuni tanah kerajaan itu sudah bertaraf setinggan (sekalipun pada satu ketika dulu dia pernah diberi “izin” menduduki tanah kerajaan), dia tidak punyai apa-apa hak ke atas tanah itu.

Dalam kes Sidek & 461 Orang Lain lwn Kerajaan Negeri Perak [1982] 1 MLJ 313, mahkamah menyatakan bahawa “Squatters have no rights in law or equity” (Setinggan tidak ada hak di sisi undang-undang dan ekuiti).

Minggu lalu, akhbar tempatan menyiarkan kisah sebidang tanah kerajaan (asalnya hutan dan lombong) di Jalan Genting Kelang yang telah diterokai oleh Kamal Mohd. Noor dan rakan-rakan lainnya selama lebih 25 tahun yang lalu.

Atas tanah itu kini telah didirikan premis perniagaan yang telah menjadi sumber pendapatan bagi mereka. Premis itu kini hendak dirobohkan oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) untuk memberi laluan kepada projek naik taraf Taman Tasik Danau Kota, Kuala Lumpur.

Kamal mendakwa, kebenaran untuk menduduki serta menjalankan perniagaan di kawasan itu telah diberi oleh wakil rakyat dan kerajaan terdahulu. Dia dan rakan-rakannya enggan berpindah dari kawasan itu kerana kawasan itu dianggap sebagai tapak warisan baginya.

“Kami tidak akan berganjak dengan keputusan dan tetap akan mempertahankan hak kami yang telah meneroka kawasan ini sejak 25 tahun lalu,” tegasnya lagi.

Nasib penduduk Kampung Buah Pala

Soalnya, apakah dia berhak berbuat demikian? Kes Kamal ini mengingatkan saya kepada nasib penduduk (masyarakat India) Kampung Buah Pala di Pulau Pinang sedikit masa lalu. Walaupun beberapa pihak (termasuk pemimpin negeri dan negara) telah berjanji kepada penduduk kampung ini bahawa akhirnya mereka akan diberi hakmilik pada tanah yang telah mereka duduki puluhan tahun itu, akhirnya tanah itu telah diberi milik oleh PBN kepada Koperasi Pegawai Kerajaan Pulau Pinang.

Dari sudut undang-undang, memang PBN ada budi bicara sepenuhnya memberi milik tanah kerajaan kepada sesiapa sahaja yang mereka mahu. Soalnya, sementara kita tidak pertikai budi bicara PBN memberi milik tanah di kampung itu kepada koperasi, kenapakah beri kesemuanya? Kenapa abaikan janji kepada penduduk kampung dan tidak beri sebahagian tanah itu kepada mereka? Disebabkan kegagalan PBN menunaikan janji mereka itu, penduduk asal kampung itu akhirnya diusir keluar di bawah satu perintah mahkamah – menekankan sekali lagi kekerasan sistem Torrens bahawa setinggan tidak ada hak di sisi undang-undang dan ekuiti.

Kes Kamal di Jalan Genting Kelang ini juga mengingatkan saya kepada kes Chong Wooi Leong & 29 Orang lain lwn. Lebbey Sdn Bhd [1998] 3 AMR 2053. Dalam kes ini, Chong dan rakan-rakannya telah menduduki sebidang tanah kerajaan dengan izin kerajaan negeri Selangor semenjak tanah 1981. Beberapa individu seperti Pegawai Daerah, Pentadbir Tanah, Penghulu dan pegawai-pegawai kerajaan turut merestui dan menyokong usaha mereka meneroka dan membangunkan tanah berkenaan (yang asalnya adalah tempat pembuangan sampah dan tanah paya).

Kawasan itu akhirnya dibangunkan sebagai satu kampung, siap dengan bekalan elektrik, air, jalan berturap, masjid, pusat asuhan kanak-kanak, telefon dan dewan masyarakat. Penduduk kampung juga dijanjikan dengan pengeluaran TOL andainya mereka memohon. Ramai yang memohon, tetapi tidak ada satu pun TOL yang dikeluarkan. Akhirnya, pada tahun 1992 (kira-kira 11 tahun selepas peneroka pertama menduduki kawasan itu), kerajaan negeri meluluskan pemberian milik tanah itu kepada syarikat pemaju Lebbey Sdn Bhd. Pada 14 Jun 1993, satu suratan hakmilik telah dikeluarkan kepada syarikat berkenaan.

Apabila kes ini akhirnya sampai ke mahkamah, mahkamah putuskan (berasaskan prinsip yang dinyatakan dalam kes Sidek di atas tadi) “Semua janji yang telah diberi kepada perayu, sama ada oleh Pegawai Daerah, Penghulu, wakil rakyat adalah tidak memadai.”

Pendek kata, selagi satu suratan hakmilik pada tanah itu tidak dikeluarkan kepada penghuni tanah, ia tidak punyai keselamatan pegangan (security of tenure) di bawah undang-undang tanah negara kita. Ini berlaku pada 2012 lalu kepada penduduk Kampung Kereta Api dan Kampung Melor di Bahau, Negeri Sembilan. Ada penduduk yang telah menerokai kampung ini selama 30 tahun. Mujurlah akhirnya nasib menyebelahi mereka.

DATUK SALLEH BUANG ialah bekas Peguam Persekutuan di Jabatan Peguam Negara dan bekas Profesor Tamu di Universiti Teknologi Malaysia (UTM), Skudai, Johor.