Bagaimanapun, peraturan 11 ini tidak terpakai sekiranya pemaju perumahan itu melaksanakan sistem bina baru jual (BTS) iaitu rumah yang hendak dijual olehnya kepada pembeli rumah itu telah pun siap sempurna dibina dan boleh terus diduduki oleh pembelinya.

Jadual G dipakai bagi rumah yang dibina atas permukaan tanah seperti rumah teres, rumah berkembar dan rumah sesebuah manakala Jadual H pula dipakai bagi rumah pangsa, apartmen dan kondo mewah (bangunan bertingkat) yang mana unit hartanah yang dijual kepada pembeli dipanggil petak (parcel).

Jadual G dipakai bagi projek perumahan yang mematuhi kehendak Kanun Tanah Negara 1965 manakala Jadual H dipakai bagi projek perumahan yang mematuhi kehendak Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318). Semua projek perumahan yang berpagar dan berkawal (gated and guarded) di negara kita ini perlu mematuhi kehendak 
Akta 318.

Pembeli mengikut Jadual G akan menerima suratan hak milik berasingan dari pemaju manakala pembeli mengikut Jadual H akan menerima suratan hakmilik strata berasingan daripada pemajunya.

Di bawah sistem torrens yang kita amalkan sekarang, suratan hakmilik ini adalah amat penting sekali kerana ia merupakan bukti seorang itu punyai `satu hakmilik yang tidak boleh disangkal’ oleh mana-mana pihak lain. Prinsip undang-undang ini dipanggil indefeasibility of title. Adalah amat bahaya sekali sekiranya seorang pembeli rumah atau parcel itu gagal mendapatkan suratan hakmilik berasingan atau suratan hakmilik strata itu dari pemajunya.

Jadual G mengandungi mukadimah (preamble) yang panjang, serta 32 fasal (clauses), dan 4 Jadual. Jadual H mengandungi peruntukan yang hampir serupa tetapi lebih panjang lagi, iaitu mengandungi 36 fasal dan 5 Jadual. Di bawah Jadual G, pemaju dikehendaki menyiapkan kerja pembinaan dalam tempoh 24 bulan, manakala di bawah Jadual H, pemaju dikehendaki menyiapkan kerjanya dalam tempoh 36 bulan.

Andainya pembeli lambat membuat bayaran kepada pemaju mengikut jadual yang ditetapkan, pembeli mesti bayar faedah yang dikenakan. Andainya pemaju pula yang lambat menyiapkan kerja pembinaan, pemaju dikehendaki membayar ganti rugi yang ditetapkan (liquidated damages) kepada pembeli atas kadar 10 peratus harga rumah atau parcel yang dijual.

Pada 24 September 2017 lalu, Ketua Pengarah Jabatan Perumahan Negara, K. N. Jayaselan menyatakan bahawa Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan sedang meneliti keperluan menggubal PJB mengikut konsep syariah untuk diguna pakai bagi projek pembangunan membabitkan tanah wakaf.

Tambah beliau, ketiadaan PJB melibatkan projek pembangunan tanah wakaf `akan mendatangkan risiko kerugian kepada pembeli sekiranya pemaju tidak dapat menyiapkan pembinaan rumah di atas tanah tersebut’.

Format PJB dalam Jadual G dan Jadual H Peraturan 1989 jelas tidak melindungi kepentingan pembeli rumah sekiranya projek perumahan itu terbengkalai. Adalah benar bahawa selepas Akta 118 dipinda pada tahun 2012, seksyen 18A menyatakan adalah satu kesalahan (jenayah) bagi pemaju menyebabkan projek perumahannya terbengkalai. Masalahnya, pindaan ini hanya menghukum pemaju yang bersalah, tetapi gagal memberi apa-apa manfaat yang hakiki (seperti pampasan yang setimpal) kepada pembeli rumah yang teraniaya.

Andainya rumah yang dijual itu lambat siap dibina oleh pemaju, hak pembeli di bawah PJB yang ada sekarang hanya sekadar mendapatkan ganti rugi tidak melebihi 10 peratus harga rumah. Kuantum pampasan yang boleh dituntut oleh pembeli ini amat sedikit jika kita bandingkan dengan hak seorang yang dimungkiri oleh pihak lain di bawah seksyen 74 Akta Kontrak 1950, yang membenarkan pihak yang tidak bersalah menuntut ganti rugi sebanyak mana yang terbit secara semula jadi (loss naturally arising) daripada kemungkiran pihak berkenaan.

Pelik sekali bahawa Akta 118 yang didendangkan sebagai bertujuan melindungi kepentingan pembeli, sebenarnya dalam aspek ini melindungi pemaju.

Andainya kerajaan masih serius dan berminat menggubal satu PJB patuh syariah, segala ketidakadilan dan ciri-ciri berat sebelah yang ada dalam PJB sedia ada hendaklah disemak semula dan dibuat penambahbaikan. Dengan kata lain Peraturan 1989 perlu disemak semula.

DATUK SALLEH BUANG ialah bekas Peguam Persekutuan di Jabatan Peguam Negara.