Seperti mana kita sedia maklum, di bawah Seksyen 5 Kanun Tanah Negara 1965 (KTN), istilah ‘tanah’ ditakrif sebagai meliputi bukan hanya permukaan tanah tetapi apa sahaja yang ada di permukaan tanah itu dan di lapisan tanah bawahnya. Di bawah Seksyen 44 KTN pula, seorang pemilik tanah diberi hak menggunakan dan menikmati secara eksklusif bukan hanya tanahnya itu tetapi juga ruang udara di atas tanah itu setinggi mana yang ia mampu menguasainya.

Berasaskan konsep hakmilik tanah di bawah sistem Torrens yang kita amalkan selama ini, apabila memiliki sebidang tanah di negara ini kita boleh membina bangunan di atasnya (tertakluk kepada kebenaran merancang) setinggi mana yang kita suka dan membina bangunan di bawahnya sejauh mana yang kita tentukan. Faktor utama yang lazimnya menentukan had ketinggian dan kedalaman bangunan yang kita bina itu adalah faktor kewangan, keselamatan, tahap kepakaran teknologi pembinaan serta hal keadaan fizikal tanah itu sendiri.

Di Kuala Lumpur tidak lama lagi akan ada pencakar langit melebihi Menara Kembar Petronas - iaitu pencakar langit The Exchange, iaitu apabila siap nanti (dijangka pada akhir 2018) akan mempunyai ketinggian 106 tingkat serta kedalaman lapan aras bawah tanah.

Di negara luar sudah wujud pencakar langit setinggi setengah batu dan tidak mustahil dalam masa terdekat akan ada bangunan setinggi satu batu dan dua batu. Sedikit masa dulu bangunan Burj Khalifa di Dubai dikenali sebagai bangunan tertinggi dunia tetapi kini satu pencakar langit baharu (dipanggil Sky Mile Tower) sedang dibina di Tokyo, Jepun dengan ketinggian satu batu. Selain itu, satu pencakar langit baharu akan dibina di Arab Saudi, dipanggil Jeddah Tower, dengan ketinggian satu kilometer!

Di bawah Seksyen 92A KTN, istilah stratum ditakrif sebagai bererti satu lapisan kubik tanah bawah tanah tetapi istilah spatium kini belum ada takrifnya. Seksyen 98B pula memperincikan keluasan stratum yang dipunyai oleh pemiliknya iaitu takat kedalamannya, jenis kegunaan, syarat-syarat, dan kerja pembinaan yang boleh dilaksanakan dan semua ini diendos atau di­catat pada dokumen hakmilik stratum tersebut. Seksyen ini turut menegaskan bahawa lapisan tanah di bawah stratum yang telah diberi milik itu kekal sebagai tanah milik berkuasa negeri (PBN).

Seksyen 92C KTN pula menyatakan prosedur PBN memberi milik stratum di bawah tanah kerajaan kepada mana-mana pihak yang memohonnya dengan menyatakan kedalamannya, dimensinya serta sempadannya. Seksyen ini telah dipinda baru-baru ini yang akibatnya apabila stratum itu hendak diberi milik kepada pemohon, Pejabat Tanah boleh mengeluarkan satu suratan hakmilik sementara sebelum satu suratan hakmilik kekal dalam Pejabat Pendaftar boleh dikeluarkan.

Andainya pemilik tanah mahu membina satu pencakar langit di atas permukaan tanah miliknya sendiri ataupun satu pencakar bumi di bawah tanahnya itu, dia boleh lakukan semua ini tanpa perlu memohon apa-apa spatium atau stratum dari PBN.

Tetapi andainya pemilik tanah mempunyai dua lot tanah ber­asingan, misalnya satu lot di se­belah kanan Jalan Bukit Bintang di Kuala Lumpur dan satu lot lagi di sebelah kiri (di seberang jalan sama) dan dia bercadang membina pencakar langit di dua lokasi ini secara serentak dan mahukan dua bangunan ini dihubungkan de­ngan satu skybridge di tingkat enam bagi memudahkan penghuni dan pengunjung kedua-dua bangunan tinggi ini mendapatkan akses dari satu bangunan ke ba­ngunan lain tanpa terpaksa turun ke tingkat bawah dan menyeberangi jalan raya, dia perlu memohon spatium (satu ruang udara di atas jalan raya itu) daripada PBN.

Persoalan sama ada permohonan spatium itu perlu dibuat menerusi prosedur pemberian milik atau pajakan dari PBN adalah tertakluk kepada perundangan yang akan diwujudkan kelak.

Dalam kes sama, andai­nya pemilik dua lot tanah ini mahu membina satu terowong di bawah Jalan Bukit Bintang itu bagi menghubungkan aras bawah kedua-dua bangunan ini, dia juga perlu memohon stratum dari PBN di bawah Seksyen 92C KTN.

Di beberapa pusat bandar di luar negara kini sudah ada beberapa bangunan tinggi dengan sebahagian bangunan itu terletak dalam ruang udara atas jalan raya, sungai atau pinggir laut. Sebagai contoh, bangunan Standard Hotel di New York, Gate Tower Building di Osaka, dan Unilever Building di Rotterdam, Belanda. Tanpa spatium, kewujudan mana-mana bahagian bangunan di ruang udara di atas mana-mana tanah milik kerajaan seperti jalan raya (atau milik pihak lain) adalah satu pencerobohan.

Kesimpulannya, apabila unda­ng­-undang spatium dilaksanakan nanti di negara ini nanti, kewujudannya akan membolehkan pe­milik spatium (atau pemajak spa­tium - yang mana berkaitan) melaksanakan projek pembangunan sekalipun lokasinya berada di atas jalan raya, di atas sebuah tanah kerajaan atau di atas tanah atau bangunan milik orang lain.

Satu Panduan Pelupusan Ta­nah Bawah Tanah telah lama dikeluarkan oleh Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian. Tetapi setakat yang saya tahu, garis panduan mengenai pelupusan spatium belum dikeluarkan lagi.

Saya kira apabila undang-undang spatium diperkenalkan menerusi pindaan KTN nanti, garis panduan mengenai pelupusannya akan dikeluarkan.

DATUK SALLEH BUANG ialah bekas Profesor Tamu Universiti Teknologi 
Malaysia (UTM) Skudai, Johor.