Kita dimaklumkan kira-kira 20% rakyat negara ini kini menghuni kediaman strata. Jika diambil kira semenanjung sahaja, 26% penduduknya memiliki perumahan berstrata. Lebih 1.5 juta petak telah dibina dan diduduki, manakala 300,000 lagi petak dalam proses pendaftaran pada pertengahan tahun 2016.

Pada awalnya undang-undang strata terkandung dalam beberapa peruntukan yang berselerak dalam Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) sebelum satu undang-undang khusus, Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) diwujudkan dan mula berkuat kuasa pada 1 Jun 1985. Undang-undang strata ini dipakai di Semenanjung sahaja kerana Sabah dan Sarawak memiliki undang-undang strata mereka sendiri

Dalam tempoh lima dekad sete­rusnya Akta 318 dipinda beberapa kali seperti diringkaskan:

Pindaan kali pertama berlaku pada 23 Februari 1990 apabila Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 1990 dikuatkuasakan. Pindaan ini membuat peruntukan mengenai pembangunan strata berfasa, penubuhan perbadanan pengurusan (Management Corporation, MC) dan tindakan yang diambil jika pemilik petak enggan membuat bayaran yang dikenakan ke atasnya. Walau bagaimanapun, beberapa peruntukan yang dimasukkan dalam undang-undang pindaan pertama ini kemudiannya dimansuhkan dan digantikan dengan peruntukan lain dalam pindaan-pindaan yang dikuatkuasakan selepas itu. Akta ini tidak memberi kesan berkekalan kerana akhirnya dimansuhkan.

Pindaan kali kedua berlaku pada 2 Ogos 1996 apabila Akta Hakmilik Strata (Pindaan) dikuatkuasakan. Pindaan kali ini membolehkan pemilik tanah hak milik sementara (yang telah diukur dan baginya satu pelan diperakui diluluskan oleh Pengarah Ukur) memohon belah-bahagi bangunan (dalam bahasa mudah, menjalankan projek pembangunan berstrata). Sebelum pindaan ini, tanah yang hendak dibangunkan itu mestilah tanah hak milik kekal. Matlamat utama pindaan ini adalah bagi mempercepatkan lagi proses pengeluaran hak milik strata untuk pemaju dan pembeli petak.

Pindaan kali ketiga berlaku 1 Disember 2001 apabila Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2001 dikuatkuasakan. Pindaan kali ini mewujudkan Lembaga Hakmilik Strata, harta milik bersama, pelantikan wakil pengurusan, dan tindakan yang lebih keras boleh dijalankan sekiranya pemilik petak gagal melunaskan tanggungjawabnya. Malangnya, usaha kerajaan menubuhkan Lembaga Hakmilik Strata gagal mencapai matlamat dan akhirnya digantikan oleh Akta 757 dengan Tribunal Pengurusan Strata.

Pindaan kali keempat berlaku pada 12 April 2007. Pindaan kali ini memperkenalkan Sistem Pengkomputeran Hakmilik Strata, membenarkan pembangunan strata pada tanah (sebelum ini, hanya bangunan), kewajipan pemaju memohon hak milik strata dalam tempoh enam bulan selepas pengeluaran CCC, kewajipan pemaju membuat pindah milik dalam tempoh 12 bulan (jika gagal, boleh didenda). Pindaan pada 2007 membawa kepada ledakan projek perumahan berpagar dan berkawal di seluruh negara.

Pada tarikh sama, Akta A1290 dikuatkuasakan, kerajaan meluluskan satu undang-undang baharu bernama Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pe­ngurusan) 2007 (Akta 663). Selain memberi takrif terperinci mengenai harta bersama, undang-undang baru ini membuat peruntukan mengenai Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings, COB), penubuhan Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body, JMB), akaun pengurusan bangunan, akaun penyenggaraan, sinking fund, wakil pengurusan dan beberapa peruntukan lain. Pe­ngalaman selepas itu menunjukkan bahawa akta baharu ini juga gagal mencapai matlamatnya, dan ­akhirnya dimansuhkan dan digantikan oleh Akta 757.

Pindaan kali kelima Akta 318 dilaksanakan pada 1 Jun 2015. Pindaan ini adalah pindaan yang amat penting kerana memperkenalkan Sistem Elektronik Hakmilik Strata. Selain itu, satu peruntukan baharu (Seksyen 17A) mengiktiraf kewujudan harta bersama terhad dan perbadanan pengurusan subsidiari. Lembaga Hakmilik Strata dimansuhkan tetapi penggantinya terpaksa menunggu hingga Akta 757 dikuatkuasakan.

Akta 757 (nama penuhnya Akta Pengurusan Strata 2013) adalah satu undang-undang serba baharu, diluluskan Parlimen bagi menyelesaikan banyak masalah yang tidak mampu diselesaikan sebelum ini. Ia dikuatkuasakan pada tarikh yang sama Akta A1450 dikuatkuasakan, iaitu 1 Jun 2015. Akta baharu ini mengandungi 153 seksyen, 11 Bahagian dan 4 Jadual.

Bahagian IV (Seksyen 7 hingga 45) mengandungi peruntukan mengenai pengurusan strata sebelum MC wujud, Bahagian V (Seksyen 46 hingga 85) mengenai pengurusan strata setelah MC wujud, Bahagian VI (Seksyen 86 hingga 91) mengenai wakil pengurusan, dan Bahagian IX (Seksyen 101 hingga 124) mengenai penyelesaian pertikaian dan Tribunal Pengurusan Strata.

Di bawah Akta 757 ini dua perundangan kecil diluluskan, iaitu P.U.(A) 107 tahun 2015 mengenai pengurusan dan penyenggaraan strata, dan P.U.(A) 103 tahun 2015 mengenai Tribunal Pengurusan Strata. Kedua-dua peraturan ini kini sudah dikuatkuasakan.

Tribunal yang baru diwujudkan ini diberi bidang kuasa mendengar apa jua kes yang disebutkan dalam Bahagian I Jadual Keempat Akta 757 tetapi tidak melebihi RM250,000. Pihak yang boleh membawa kes ke tribunal ini adalah pemaju, pembeli, JMB, MC, subsidiary MC, wakil pengurusan dan “sesiapa sahaja dengan izin Tribunal”.

Tribunal dikehendaki membuat keputusan dan mengumumkan awardnya dalam tempoh 60 hari selepas kes itu mula didengar. Melainkan keputusan tribunal itu diketepikan oleh mahkamah tinggi, ia hendaklah dipatuhi sepenuhnya. Kegagalan mematuhi keputusan tribunal adalah satu kesalahan yang boleh dihukum dengan penjara tidak melebihi tiga tahun, denda RM250,000 atau kedua-duanya sekali.

Seperti disebutkan, kemuncak siri pindaan yang telah berlaku selama lima dekad ini berlaku baru-baru ini apabila Akta A1518 dikuatkuasakan pada 1 Januari 2017. Antara peruntukan yang diper­kenalkan oleh Akta A1518 ini adalah Bahagian IVA, Bahagian IVB dan Bahagian VIIIA.

Bahagian IVA dan Bahagian IVB membuat peruntukan baru mengenai pembayaran dan pu­ngutan cukai petak. Pemilik petak dikehendaki membayar cukai petak (seumpama pemilik tanah membayar cukai tahunan) kepada pihak berkuasa negeri, dan sekiranya dia gagal berbuat demikian, petaknya boleh dirampas oleh pihak berkuasa negeri.

Pindaan terbaharu kepada Akta 318 ini diselaraskan dengan pindaan KTN, ekoran dasar baharu bahawa cukai petak (seperti cukai tanah bagi pemilik tanah) adalah kewajipan pemiliknya.

Bahagian VIIIA ditambah kepada Akta 318 untuk menjelaskan prosedur yang terlibat dalam pro­ses pengambilan bangunan atau tanah yang dibelah-bahagi. Sama-sama kita tunggu dan lihat apakah segala pindaan undang-undang strata ini dapat dilaksanakan sepenuhnya.

DATUK SALLEH BUANG ialah penganalisis undang-undang