SAYA pasti ramai daripada kita masih boleh ingat kali pertama kita mahu membeli rumah pertama, mungkin 20 ke 30 tahun lalu. 

Ketika itu, rumah teres biasa atau sebuah pangsapuri tiga bilik berharga antara RM200,000 hingga RM300,000.

Ansuran bulanan adalah sekitar RM1,200 hingga RM1,600. Ia satu komitmen besar tetapi masih mampu diuruskan: ia munasabah dari sudut kewangan, dan mampu dimiliki.

Itu sudah beberapa tahun lalu. Mereka yang baru mulakan kehidupan kini berdepan rintangan lebih besar untuk membeli sebuah rumah. Perangkaannya menunjukkan apa yang berlaku kini.

Mari gunakan satu kaedah ki­raan umum - contohnya Median Berganda. Menggunakan kaedah ini, sebuah rumah dianggap mam­pu milik jika median harga rumah tersebut kurang daripada tiga kali ganda median pendapatan isi rumah tahunan.

Bagi Malaysia, nisbah tersebut konsisten melebihi empat kali ganda sejak lebih 10 tahun lalu.

Di bandar-bandar utama kita, nisbah itu mungkin setinggi 10 kali ganda. Jika kita melihat kaedah kiraan lain sekalipun, rumusan umumnya kekal sama: perumahan di Malaysia semakin tidak mampu dimiliki.

Oleh itu, dialog ‘Pembangunan Mampan Perumahan Mampu Milik’ ini memang tepat pada masanya.

Confucius pernah menyatakan bahawa kekuatan sesebuah negara datang daripada integriti sebuah kediaman. Ayat ini menggariskan satu kebenaran penting.

Perumahan bukan sahaja me­ngenai mempunyai bumbung di atas kepala kita, mahupun sekadar isu peribadi atau kewangan.

Jaminan kestabilan perumahan membantu memastikan isi rumah memenuhi keperluan asas mereka dan membentuk kerangka yang membina komuniti lebih kukuh.

Cabaran dihadapi perumahan mampu milik juga rumit dan memerlukan ramai pihak berkepen­tingan bekerjasama untuk mencari jalan penyelesaian yang akan memberikan hasil diharapkan dalam jangka panjang.

Oleh itu, isu ini mempunyai dimensi sosio-ekonomi lebih luas yang melibatkan kita semua.

Pertama sekali, adalah amat penting untuk kita melihat isu perumahan mampu milik ini dari sudut yang betul.

Secara fundamental, isu ini adalah salah satu percanggahan yang semakin te­ruk antara bekalan dan per­mintaan, di­sebabkan perubahan besar dalam pasaran perumahan dan peralihan demografi kita.

Sebelum 2012, pem­belian rumah de­ngan banyak oleh para pelabur meningkat dengan mendadak, mengambil peluang pembeli rumah pertama dan melonjakkan harga semua jenis rumah di lokasi-lokasi terpilih.

Pada kemuncaknya, peningkatan pinjaman perumahan untuk rumah kedua dan ketiga melangkaui 15 peratus. Ini tidak terma­suk pembelian secara tunai.

Ini seterusnya mendorong ­le­bih tumpuan untuk segmen rumah lebih mahal, menambah kepada jurang bekalan-permintaan untuk rumah mampu milik.

Menjelang tibanya 2012, pe­ningkatan harga rumah tahunan telah melonjak melebihi 11 peratus, hampir empat kali ganda berbanding purata peningkatan harga rumah untuk tempoh 10 tahun antara 2000 hingga 2009.

Permintaan untuk rumah mampu milik juga telah mening­kat dengan mendadak susulan pe­ningkatan jumlah isi rumah baharu.

Ini menggambarkan trend yang menjurus kepada isi rumah lebih kecil: anak muda meninggalkan rumah ibu bapa lebih awal termasuk mencari ker­ja di bandar serta po­pulasi lebih berusia memilih untuk tinggal di rumah sendiri daripada berpindah ke rumah anak-anak mereka.

Tekanan daripada permintaan mendadak itu diburukkan lagi hasil tahap pendapatan yang tidak meningkat sejajar dengan peningkatan harga rumah.

Secara kasarnya, kekurangan rumah mampu milik berdasarkan maklumat setakat 2014 dianggarkan berjumlah 960,000 unit.

Jumlah ini boleh meningkat kepada satu juta unit menjelang 2020 jika tiada tindakan lanjut diambil untuk meningkatkan pe­nyediaan perumahan mampu mi­lik dan juga menambah baik kemampuan isi rumah.

Prosedur pembiayaan yang dilaksanakan pihak bank di sam­ping langkah-langkah fiskal oleh kerajaan antara 2010 dan 2013 sebenarnya mencapai sasaran ini pada satu tahap.

Peningkatan harga rumah sejak itu telah menurun kepada 5.5 peratus, lebih dekat dengan peningkatan pendapatan susulan beberapa langkah diambil untuk melemahkan aktiviti spekulasi dalam pasaran perumahan dan menguruskan tahap hutang isi rumah yang tinggi.

Standard pinjaman yang lebih selari dengan kadar pendapatan juga telah menggalakkan pemaju swasta mengalihkan fokus mereka kepada segmen mampu milik yang sepatutnya menambah baik suasana penyediaan kediaman.

Kadar kelulusan pinjaman perumahan oleh sektor perbankan kekal tinggi pada tahap 74 peratus dengan lebih 60 peratus pinjaman perumahan baharu dilanjutkan untuk pembelian rumah di bawah RM500,000.

Kadar penolakan pinjaman un­tuk rumah mampu milik sebenarnya semakin menurun, jatuh 18 peratus sejak 2012.

Walau bagaimanapun, terdapat skop meluas untuk institusi-institusi kewangan bangunkan skim-skim pembiayaan inovatif - seperti pembiayaan ekuiti - supaya pemilikan rumah lebih murah.

Ini termasuk skim pemilikan bersama yang mana pembeli boleh membeli sebahagian daripada sebuah kediaman daripada dibebani pembelian penuh.

Begitu juga, kami telah perhatikan skim-skim sewa-beli di bawah perkiraan kewangan Islamik di mana penyewa mempunyai pilihan untuk meningkatkan pegangan dalam sesebuah kediaman selepas sudah menyewa untuk satu tempoh tertentu.

Bank Negara Malaysia berterusan menjalin kerjasama dengan pihak industri untuk membuka peluang-peluang baharu, terma­suk melalui pendidikan kewa­ngan untuk membantu pembeli rumah pertama mengikut kemampuan mereka.

Pembiayaan sebenarnya bukan isu utama. Lebih tepat lagi, prosedur pembiayaan telah memainkan peranan penting dalam mengganggu peningkatan harga rumah dan menggalakkan pertambahan rumah mampu milik.

Langkah ini sahaja bagaimanapun tidak mencukupi. Polisi awam boleh memainkan peranan besar dalam memajukan agenda rumah mampu milik.