Pengecualian ini yang berkuat kuasa dari tahun taksiran 2018 hingga 2020 bertujuan menggalakkan pertumbuhan pasaran sewaan rumah di negara ini. Sehubungan itu, Perdana Menteri juga menyatakan kerajaan akan menggubal Akta Sewaan Rumah Kediaman bagi tujuan melin­­du­ngi penyewa dan pemilik rumah.

Sebagai pengamal undang-undang dan bekas tenaga pengajar yang selama empat dekad terlibat dalam kajian dan pengajaran undang-undang tanah dan perumahan negara, saya amat meng­alu-alukan kenyataan Perdana Menteri itu. Hendaknya akta berkenaan boleh menjadi realiti dalam masa terdekat.

Baru-baru ini sewaktu berucap di Sidang Kemuncak Perumahan dan Hartanah Kebangsaan ke-20 di Petaling Jaya, Menteri Kewangan II, Datuk Seri Johari Abdul Ghani menyatakan bahawa berasaskan satu kajian Bank Negara Malaysia (BNM), kekurangan (defisit) rumah mampu milik (berharga antara RM248,000 dan RM261,000) akan mencecah angka lebih satu juta unit pada tahun 2020. Dengan bahasa mudah, kesukaran rakyat biasa (yang belum ada rumah) untuk mendapatkan rumah mampu milik di masa depan akan menjadi lebih kritikal lagi.

Sebagai alternatif dan jalan keluar kepada masalah membeli rumah mampu milik ini, kerajaan menggalakkan mereka yang masih mencari rumah untuk menyewa terlebih dahulu sementara tahap kemampuan mereka membeli rumah menjadi lebih baik lagi. Negara ini belum lagi ada undang-undang sewaan kediaman seperti yang ada di beberapa negara maju lain. Oleh itu, selaras dengan alternatif baharu ini (sewa dulu sebelum beli), Johari menyatakan satu undang-undang sewaan kediaman wajar digubal dan dikuatkuasakan.

Walaupun ramai sering me­nyatakan satu undang-undang khas (Akta Sewaan Kediaman) belum wujud di negara ini, ini tidak bermakna kita tidak ada undang-undang langsung yang dipakai apabila seorang pemilik kedi­aman setuju menyewakan kediamannya. Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) mengandungi beberapa peruntukan mengenai sewaan dan pajakan seperti mana yang disebutkan dalam Bahagian Lima Belas (Seksyen 221 hingga 240). Malangnya, peruntukan yang ada dalam KTN itu adalah umum dan ringkas, tidak berupaya memperincikan segala hak, kepentingan serta kewajipan pemilik dan penyewa kediaman.

Selain KTN, ada beberapa undang-undang lain yang turut terpakai kepada transaksi sewaan kediaman iaitu misalnya Akta Kontrak 1950, Akta Distress 1951, Akta Specific Relief 1950 dan Akta Undang-Undang Sivil 1956. Akhir sekali, selain beberapa undang-undang bertulis ini (ada antaranya yang sudah usang dan perlu diperbaharui), undang-undang sewaan dan pajakan di negara ini juga dipe­ngaruhi oleh prinsip common law dan ekuiti dari England.

Undang-undang sewaan di negara ini dilihat oleh banyak pihak sebagai menyebelahi penyewa (pro-tenant). Persepsi ini timbul akibat pindaan kepada Seksyen 7 Akta Specific Relief di mana akibatnya pemilik kediaman tidak lagi dibenarkan mengusir keluar penyewa (yang gagal membayar sewa atau telah memungkiri kewajipannya yang lain) kecuali terlebih dahulu telah mendapatkan perintah pengusiran dari mahkamah.

Dalam kes Nur-Islam Worldwide Industries Sdn. Bhd. v Yee Kok Sum [2001] 7 CLJ 494 mahkamah memutuskan bahawa hak seorang pemilik kediaman untuk mengusir keluar penyewa tidak wujud lagi walaupun perjanjian bertulis antara pemilik dan penyewa ada memberi hak memasuki semula (right of re-ent­ry) itu kepada pemilik. Pindaan Akta itu telah memansuhkan hak pengusiran seorang pemilik di bawah common law, yang dimilikinya sebelum pindaan itu.

Andainya kita sudah bersedia mewujudkan Akta Sewaan Kediaman di negara ini, ada baiknya jika kita lihat terlebih dahulu ciri-ciri penting dalam beberapa undang-undang seumpama itu (Residential Tenancies Act) di luar negara, sebelum kita menggubal sesuatu yang baru mengikut acuan kita sendiri.

Di England misalnya kita boleh lihat Akta Sewa 1977 (yang kemudian dimansuh dan digantikan dengan Akta Perumahan 1988), Akta Pemilik dan Penyewa 1985, dan Akta Perlindungan dari Peng­usiran 1977. Di New Zealand, kita boleh merujuk kepada Akta Sewaan Kediaman 1986, di Tasmania Akta Sewaan Kediaman 1997, di Victoria Australia Akta Sewaan Kediaman 1997, di Nova Scotia Akta Sewaan Kediaman 1989, di British Columbia Kanada Akta Sewaan Kediaman 2002, dan di Ontario Kanada Akta Sewaan Kediaman 2006.

Di bawah Residential Tenancies Act (Akta Sewaan Kediaman) Ontario 2006) terdapat 246 seksyen dimuatkan dalam 18 Bahagian. Antaranya, bahagian I menyatakan maksud dan pemakaian undang-undang, bahagian II mengenai perjanjian sewaan, bahagian III me­ngenai kewajipan pemilik, Bahagian IV mengenai kewajipan penyewa, bahagian V keselamatan pegangan (security of tenure) dan penamatan sewaan, bahagian VI mengenai serahan hak dan sewaan-kecil dan bahagian VII mengenai peraturan berhubung amaun sewa.

Pada hemat saya, Akta Sewaan Kediaman Ontario ini adalah salah satu undang-undang sewaan kediaman yang lengkap dan mampu melindungi kepentingan pemilik dan penyewa. Seksyen 1 Akta ini menyatakan maksud utamanya sebagai memberi perlindungan kepada penyewa dari kenaikan sewa yang tidak sah serta peng­usiran yang tidak sah, mewujudkan satu kerangka kawalan sewa kediaman, mengimbangkan kepentingan dah kewajipan pemilik dan penyewa serta menyelesaikan pertikaian antara pihak-pihak berkenaan. Andainya Bajet 2018 mampu ‘melahirkan’ akta baharu ini, benarlah ia adalah ibu segala bajet.

DATUK SALLEH BUANG ialah bekas Peguam Persekutuan di Jabatan Peguam Negara dan bekas Profesor Tamu di Universiti Teknologi Malaysia (UTM), Skudai, Johor.