Mengikut mahkamah, matlamat utama Akta 118 adalah “melin­dungi kepentingan pembeli”. Ha­kim Tun Suffian menegaskan dalam kes SEA Housing Corporation Sdn Bhd lwn Lee Poh Choo [1982] 2 MLJ 31 bahawa matlamat utama Parlimen Malaysia meluluskan Akta 118 ini adalah melindungi kepentingan pembeli rumah.

Malangnya, disebabkan Akta 118 ini tidak mengandungi apa-apa mukadimah (preamble), niat Parlimen ini tidak begitu terserlah dan disedari oleh banyak pihak, sehinggalah pada 2007 apabila Parlimen meluluskan Akta A1289 di mana ta­juk panjang (long title) Akta 118 ini dipinda dengan dinyatakan di situ secara terperinci bahawa matlamat undang-undang ini adalah menjaga kepentingan pembeli rumah.

Soalnya, setelah Akta 118 dipinda beberapa kali dalam beberapa tahun kebelakangan ini, apakah ia sudah cukup berkesan melindungi kepen­tingan pembeli? Jawapan kepada soalan ini perlu diberi secara jujur kerana selagi akta ini terus merestui pemaju melaksanakan sistem Jual Baru Bina (Sell Then Build, STB) dan bukan sistem Bina Baru Jual (Build Then Sell, BTS), setiap pembeli rumah di negara ini tetap menanggung risiko rumah yang dibeli olehnya daripada pemaju mungkin terbengkalai (tidak siap dibina).

Apabila malapetaka ini menimpa pembeli, penderitaannya akan berpanjangan – sehinggalah satu ‘tindakan penyelamat’ dapat dilaksanakan (biasanya oleh pemaju lain dengan bantuan serta kerjasama Kementerian Perumahan, insti­tusi kewangan dan pihak-pihak lain). Lazimnya, apabila tindakan penyelamat ini dilaksanakan dan rumah yang dulunya terbengkalai akhirnya dapat disiapkan, setiap pembeli dikehendaki mengeluarkan sedikit bayaran tambahan kepada harga asal rumah berkenaan.

Di bawah Akta 118, remedi yang ada pada setiap pembeli apabila rumah yang dibelinya itu lambat di­siapkan adalah terhad kepada ganti rugi tidak melebihi 10 peratus harga rumah yang dibeli olehnya. Walaupun kerugian sebenar pembeli lebih besar dari itu, dia tidak boleh menuntutnya dari pemaju.

Situasi di bawah Akta 118 ini jelas bertentangan dengan seksyen 74 Akta Kontrak 1950 yang menyatakan bahawa apabila suatu pihak yang berkontrak itu ingkar atau gagal melaksanakan kewajipannya, pihak yang tidak bersalah boleh menuntut ganti rugi sebanyak mana yang berbangkit (loss naturally arising) akibat janji dimungkiri pihak lain itu.

Di bawah Peraturan 1989 (undang-undang subsidiari yang di­­­buat di bawah Akta 118 ini), ter­dapat satu peruntukan (iaitu Pe­­raturan 11(3)) yang memboleh­kan pemaju perumahan memohon lanjutan masa dari Pengawal Perumahan andainya ada sebab-sebab tertentu atau kepayahan (special circumstances or hardship) yang menghalangnya menyiap­kan rumah dalam tempoh yang di­tetapkan. Andainya permohonan lanjutan masa ini diluluskan oleh Pengawal Perumahan, akibatnya pembeli dinafikan haknya me­nuntut ganti rugi 10 peratus harga rumah seperti yang disebutkan di atas tadi. Peruntukan ini jelas mesra pemaju dan memudaratkan kepentingan pembeli.

Mujurlah pada Februari 2017 lalu, Mahkamah Tinggi telah memutuskan bahawa Peraturan 11(3) ini adalah ultra vires Akta 118 dan oleh itu tidak sah dan batal. Hakim Hanipah Fakirullah membenarkan permohonan semakan kehakiman (judicial review) 71 pembeli kondominium Sri Istana di Jalan Klang Lama. Ekoran keputusan ini, tindakan segera sepatutnya diambil oleh kerajaan memansuhkan peruntukan ini dalam Peraturan 1989.

Pada 17 Jun 2018 lalu, Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Zuraida Kamaruddin dipetik sebagai berkata bahawa kementeriannya akan menyelaras semua projek perumahan di negara ini supaya sistem Bina Baru Jual (STB) dapat dilaksanakan. Dengan langkah baharu ini, beliau berharap masalah rumah terbengkalai dapat diatasi. Pengumuman beliau ini disambut baik oleh National House Buyers Association (HBA). Mengikut Chang Kim Loong (setiausaha badan itu), rakyat telah begitu lama menunggu berita baik seperti ini.

“Ada banyak kes di seluruh negara yang menyaksikan projek perumahan tidak selesai walaupun ber­­larutan antara lapan hingga 10 ta­­hun, sedangkan pembeli masih per­lu menjelaskan bayaran pinjaman bank. Ramai yang marah ke­rana dasar jualan rumah seperti ini me­ngarut, justeru kita akan selaraskan,” jelas Zuraida lagi kepada media.

Kajian saya menunjukkan bahawa Kerajaan Persekutuan telah menyatakan pada 22 Jun 2006 bahawa sistem STB diluluskan pada prinsipnya (approved in principle), tetapi ia akan disemak semula pada 2008. Malangnya pada September 2008, Menteri Perumahan pada masa itu (Datuk Seri Ong Ka Chuan) menangguhkan pelaksanaannya. Berikutnya pada 20 Januari 2009, menteri yang sama menyatakan kerajaan persekutuan tidak bercadang melaksanakan sistem itu.

Pada Februari 2012, Menteri Perumahan pada masa itu (Datuk Seri Chor Chee Heung) menyatakan bahawa sistem BTS 10:90 akan dijadikan mandatori pada tahun 2015. Malang­nya pada September 2014, menteri perumahan yang baharu (Datuk Seri Abdul Rahman Dahlan) membuat pusingan U dan menyatakan sistem itu tidak akan dilaksanakan.

Kini rakyat akan menyaksikan apakah yang akan dilakukan selanjutnya oleh menteri perumahan di bawah kerajaan Pakatan Harapan ini. Apakah satu pusingan U juga akan berlaku lagi seperti dulu?

Memang benar Akta 118 telah dipinda dengan memasukkan satu peruntukan baharu (Seksyen 18A) yang menjadikan perbuatan pemaju membiarkan projek mereka terbengkalai satu jenayah yang boleh dikenakan hukuman denda (tidak melebihi RM250,000) dan penjara (tidak melebihi tiga tahun). Soalnya siapakah yang akan diheret ke mahkamah dan dikenakan hukuman – pengarah syarikat, pengurus besar, atau hanya pengarah urusannya sahaja?

Andainya mereka ini dikenakan hukuman denda atau penjara, bagaimanakah Seksyen 18A ini boleh mendatangkan manfaat secara langsung kepada pembeli yang menjadi mangsa rumah mereka terbengkalai? Menghukum penjenayah tanpa memberi remedi kepada mangsa jenayah mereka masih lagi belum menyelesaikan sepenuhnya masalah kerugian dan penderitaan pembeli.

Kesimpulannya, banyak lagi kerja yang perlu dilakukan untuk menjadikan akta perumahan kita mesra pembeli.

DATUK SALLEH BUANG ialah bekas Peguam Persekutuan di Jabatan Peguam Negara dan bekas Profesor Tamu di Universiti Teknologi Malaysia (UTM) Skudai, Johor.