Saya pernah dulu menanggung hutang rumah seba­nyak RM200,000. Setiap bulan saya bayar RM10,050. Tetapi selepas lima tahun saya bayar hutang rumah saya, baki hutang rumah masih lagi ada RM198,000. Bermakna RM2,000 sahaja kurang sedang­kan saya sudah bayar lebih RM60,000.

Bila saya ceritakan kepada kawan, saya dapati hampir 9/10 daripada mereka kata: “Biasalah tu. Mula-mula kita memang bayar faedah sahaja.” Kata-kata untuk melegakan hati sendiri. Dan akhirnya kebanyakan orang terima kata-kata ini sebagai hakikat sebenar yang perlu ditanggung oleh mereka yang berhutang rumah daripada bank.

Saya cuba mencari jawapan kepada persepsi umum ini. Adakah benar hutang rumah kita memang lambat habis sebab kita bayar faedah sahaja pada mulanya, kemudian barulah hutang sebenar kita akan mula dibayar. Ini yang saya jumpa.

Rata-rata orang ramai tahu yang pinjaman bank ada dua komponen utama; nilai pokok dan nilai faedah. Semua orang tahu kalau mereka berhutang satu amaun, mereka akan membayar amaun hutang mereka dan ditambah dengan sejumlah faedah yang dikenakan.

Sebagai contoh, kalau mereka berhutang RM400,000, me­reka akan dikenakan faedah berjumlah RM350,000 di sepanjang tempoh pinjaman mereka. Jadi jumlah keseluruhan yang mereka perlu bayar ialah sebanyak RM750,000, nilai pokok tambah nilai faedah. Ramai juga yang beranggapan pada tahun-tahun permulaan mereka membayar hutang mereka kepada bank, mereka hanya membayar nilai faedahnya. Selepas nilai faedahnya habis dibayar, barulah nilai pokoknya akan mula dibayar. Anda pula fikir macam mana?

Inilah satu daripada mitos dan salah faham kebanyakan orang yang berhutang rumah dengan bank. Saya tidak tahu daripada mana datang­nya mitos ini, tetapi ia telah diturunkan sejak zaman ke zaman sehingga ramai daripada kita menerimanya bulat-bulat dan yang paling sedih, memanjangkannya kepada rakan-rakan kefahaman salah mereka.

Jadi apa sebenarnya yang berlaku kepada nilai hutang dan nilai bayaran balik hutang kita kepada bank ini? Cuba lupakan seketika apa yang anda faham selama ini dan fahami apa sebenarnya yang berlaku.

Satu perkara yang betul ialah setiap pinjaman kita ada dua komponen utama; nilai pokok dan nilai faedah. Setakat ini sahaja kebenarannya. Apabila kita mula membayar balik hutang kita kepada bank setiap bulan, jumlah tersebut digunakan untuk membuat bayaran balik sejumlah nilai pokok dan sejumlah nilai faedah. Nilai faedah dikira daripada baki nilai pokok atau baki hutang kita.

Sebagai contoh, hutang rumah kita RM200,000 dan setiap bulan kita bayar RM1,000. Daripada RM1,000 yang kita bayar untuk bulan pertama, RM200 akan dibayar untuk nilai pokok dan selebihnya RM800 akan dibayar untuk nilai faedah.

Jadi baki hutang kita sudah kurang RM200 menjadi RM199,800. Bulan kedua,­ RM210 dibayar untuk nilai pokok dan selebihnya RM790 akan dibayar untuk nilai faedah. Jadi hutang kita RM199,800 sudah berkurang RM210 menjadi RM199,590. Begitulah seterusnya. Atas sebab itu pada peringkat awal kita nampak baki hutang kita lambat menyusut. Sebahagian besar daripada bayaran balik kita digunakan untuk membayar faedah dan hanya sebahagian kecil sahaja digunakan untuk membayar balik nilai pokok.

Kalau begitulah keadaannya, bila pula kita akan mula membayar nilai pokok lebih daripada nilai faedah? Pernahkah anda terfikir? Kita akan membayar nilai pokok bermula dengan sejumlah kecil yang lama kelamaan menjadi besar dan membesar sehinggalah tempoh dua pertiga daripada tempoh keseluruhan pinjaman kita. Kalau tempoh pinjaman kita 30 tahun, maka selepas kira-kira tahun ke-20 barulah kita akan membayar nilai pokok yang akan melebihi nilai faedah. Ketika inilah kita nampak yang hutang rumah kita akan lebih cepat habis.

Tetapi cerita ini tidak berakhir di sini sahaja. Ada satu lagi mitos dan salah faham dalam kiraan pembayaran balik hutang rumah kita ini. Ramai orang menganggap yang kadar faedah pinjaman rumah mereka adalah tetap, terutama sekali mereka yang mendapat pembiayaan rumah secara perbankan Islam. Ini saya akan huraikan di mana silapnya tanggapan ini dalam tulisan saya akan datang.